Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11270)
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de descripción, división material y agrupación de fincas en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73765
No obstante, se está en proceso de presentar la declaración responsable, que se
aportará al Registro tan pronto como sea posible.
Segunda. El segundo motivo por el que se suspende la inscripción es porque se
considera que, con la rectificación, división y agrupación de las fincas, se está
produciendo una modificación del título constitutivo y de los estatutos del régimen de
Propiedad Horizontal, y que de conformidad con artículo 17 de la 49/1960, sobre
propiedad horizontal, en este supuesto es necesario el acuerdo unánime de todos los
propietarios.
El artículo 6 de la citada Ley establece que los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal
o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad de la total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
En este supuesto no se ha producido una modificación del título constitutivo, ya que
lo que se está haciendo en primer lugar es una rectificación de la superficie de la finca
número 1, que se recogió erróneamente en el título previo y así fue inscrita en el
Registro de la Propiedad. Y como se establece en la propia escritura, la rectificación de
los metros no afecta a las fincas colindantes, ya que estas siguen manteniendo las
dimensiones establecidas en el título de división horizontal, ni a la cuota de participación
de cada una de ellas. No es un aumento de superficie, es una rectificación de la
superficie real de la finca, para que conste la que realmente siempre ha tenido, y que ya
fue tomada en cuenta a la hora de asignarle su cuota de participación.
Por lo tanto, sería de aplicación el apartado 7, que recoge que «para la validez de los
demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación».
En el acuerdo de la Junta de Propietarios, cuya certificación se aportó a la Escritura,
se aprobó la solicitud de autorización del propietario de los locales para legalizar
discordancia entre datos registrales y catastrales de los locales, no para aumentar ni
modificar nada, y se obtuvo la mayoría de votos de los propietarios que a la vez
representan la mayoría de cuotas, de conformidad con el apartado 7 del artículo 17 de la
Ley de Propiedad Horizontal.
Tercera. Finalmente, en relación con la división material de uno de los locales y su
posterior agrupación a las otras dos fincas, esta parte tampoco necesita acuerdo de
ningún tipo de la Junta de Propietarios, ya que en la Escritura de Obra Nueva, División
Horizontal y Constitución en Régimen de Propiedad, otorgada ante el Notario de Madrid
D. Ignacio Martínez-Gil Vich, el día 6 de mayo de 1994, ajo [sic] el número 1.686 de
orden de su protocolo, y de conformidad con el Exponendo VI (Normas de la Comunidad
y Reservas de Derechos), en su punto 3, los propietarios de los locales podrán por sí
solos, sin necesidad de autorización ni de aprobación de la Junta, entre otro,s [sic]
agrupar, dividir, segregar y describir restos en los departamentos o locales de su
propiedad, modificando las cuotas que tengan asignadas en proporción a la superficie
agrupada, segregada o divididas (letra e). Se acompaña como documento número 1 la
citada Escritura.
Es decir, en el presente supuesto no es necesario el acuerdo de la Junta para
división y agregación, por estar expresamente autorizado por la Escritura citada, ni
tampoco es necesaria la unanimidad para la rectificación de la superficie de uno de los
locales, al tratarse de un claro error material que no modifica el título constitutivo del
inmueble.
Cuarta. En cuanto a la forma de notificación la Resolución, ha habido un defecto de
forma, de conformidad con los artículos 40 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, ya
que el interesado es persona física, que no tiene obligación de comunicarse con la
administración a través de medios electrónicos, se ha comunicado a una persona no
autorizada para tal fin, y a mayor abundamiento, mediante correo electrónico que no
acredita la recepción del mismo, por lo que sería un acto anulable de conformidad con el
artículo 48 de la misma norma.»
cve: BOE-A-2025-11270
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73765
No obstante, se está en proceso de presentar la declaración responsable, que se
aportará al Registro tan pronto como sea posible.
Segunda. El segundo motivo por el que se suspende la inscripción es porque se
considera que, con la rectificación, división y agrupación de las fincas, se está
produciendo una modificación del título constitutivo y de los estatutos del régimen de
Propiedad Horizontal, y que de conformidad con artículo 17 de la 49/1960, sobre
propiedad horizontal, en este supuesto es necesario el acuerdo unánime de todos los
propietarios.
El artículo 6 de la citada Ley establece que los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal
o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad de la total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
En este supuesto no se ha producido una modificación del título constitutivo, ya que
lo que se está haciendo en primer lugar es una rectificación de la superficie de la finca
número 1, que se recogió erróneamente en el título previo y así fue inscrita en el
Registro de la Propiedad. Y como se establece en la propia escritura, la rectificación de
los metros no afecta a las fincas colindantes, ya que estas siguen manteniendo las
dimensiones establecidas en el título de división horizontal, ni a la cuota de participación
de cada una de ellas. No es un aumento de superficie, es una rectificación de la
superficie real de la finca, para que conste la que realmente siempre ha tenido, y que ya
fue tomada en cuenta a la hora de asignarle su cuota de participación.
Por lo tanto, sería de aplicación el apartado 7, que recoge que «para la validez de los
demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación».
En el acuerdo de la Junta de Propietarios, cuya certificación se aportó a la Escritura,
se aprobó la solicitud de autorización del propietario de los locales para legalizar
discordancia entre datos registrales y catastrales de los locales, no para aumentar ni
modificar nada, y se obtuvo la mayoría de votos de los propietarios que a la vez
representan la mayoría de cuotas, de conformidad con el apartado 7 del artículo 17 de la
Ley de Propiedad Horizontal.
Tercera. Finalmente, en relación con la división material de uno de los locales y su
posterior agrupación a las otras dos fincas, esta parte tampoco necesita acuerdo de
ningún tipo de la Junta de Propietarios, ya que en la Escritura de Obra Nueva, División
Horizontal y Constitución en Régimen de Propiedad, otorgada ante el Notario de Madrid
D. Ignacio Martínez-Gil Vich, el día 6 de mayo de 1994, ajo [sic] el número 1.686 de
orden de su protocolo, y de conformidad con el Exponendo VI (Normas de la Comunidad
y Reservas de Derechos), en su punto 3, los propietarios de los locales podrán por sí
solos, sin necesidad de autorización ni de aprobación de la Junta, entre otro,s [sic]
agrupar, dividir, segregar y describir restos en los departamentos o locales de su
propiedad, modificando las cuotas que tengan asignadas en proporción a la superficie
agrupada, segregada o divididas (letra e). Se acompaña como documento número 1 la
citada Escritura.
Es decir, en el presente supuesto no es necesario el acuerdo de la Junta para
división y agregación, por estar expresamente autorizado por la Escritura citada, ni
tampoco es necesaria la unanimidad para la rectificación de la superficie de uno de los
locales, al tratarse de un claro error material que no modifica el título constitutivo del
inmueble.
Cuarta. En cuanto a la forma de notificación la Resolución, ha habido un defecto de
forma, de conformidad con los artículos 40 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de
octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, ya
que el interesado es persona física, que no tiene obligación de comunicarse con la
administración a través de medios electrónicos, se ha comunicado a una persona no
autorizada para tal fin, y a mayor abundamiento, mediante correo electrónico que no
acredita la recepción del mismo, por lo que sería un acto anulable de conformidad con el
artículo 48 de la misma norma.»
cve: BOE-A-2025-11270
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Núm. 135
