Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11271)
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73774
no a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de la ley Hipotecaria que sólo
permite la rectificación de errores.
El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que «la calificación registral
amaga con iniciar el procedimiento del art. 199 LH, después da marcha atrás y al final,
sin motivación alguna, ni siquiera inscribe lo que ya está registrado».
2. En el presente caso, queda claro que el objeto del negocio de compraventa es
una finca, que aunque sólo tiene inscrita un superficie de 350 metros cuadrados y sin
georreferenciación inscrita alguna, se dice ahora que su ubicación geográfica,
delimitación perimetral o linderos, y superficie interior, es plenamente coincidente con la
de un determinado inmueble catastral con 764 metros cuadrados, cuya certificación
catastral se incorpora a la escritura, pero manifestando la voluntad de excluir la
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
3. El artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria establece que «el titular registral del
dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción
literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello,
sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación
catastral descriptiva y gráfica». Y regula seguidamente el procedimiento registral que ha
de seguirse con tal finalidad.
Por su parte, el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria regula «el expediente (de
dominio, cuya competencia se encomienda al notario) para rectificar la descripción,
superficie o linderos de cualquier finca registral» el cual «se tramitará siguiendo las
reglas prevenidas en el artículo 203», con las particularidades que detalla el propio
artículo 201.1.
Y el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «no será necesario tramitar el
expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca
inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita».
En el presente caso resulta que la superficie que se dice ser la correcta excede en
mucho más del 10 % de la inscrita. En concreto, serían 764 metros cuadrados frente a
los 350 metros cuadrados inscritos, lo cual supone un exceso del 110 %, ya que supera
el duplo de la inscrita.
En consecuencia, es claro que no se cumplen los requisitos del artículo 201.3 para
ello, ni se acompaña un expediente notarial de dominio tramitado conforme al
artículo 201.1, ni se permite la iniciación del procedimiento registral del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria.
4. La calificación negativa basada en que «se constatan divergencias descriptivas
que determinan falta de identidad» entre la finca registral, que procede de segregación, y
la descripción catastral, que arroja una superficie de más del doble de la inscrita, ha de
ser confirmada, pues el propio artículo 201.3, además de exigir que se respete el tope
cuantitativo regulado y visto más arriba, añade que será necesario que el registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación,
en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
5. El notario recurrente, que parece no rebatir que la nota de calificación registral
sea negativa, es decir, que deniegue conforme a derecho la inscripción del exceso de
cabida, se queja de que tras ello el registrador no haya practicado al menos la inscripción
cve: BOE-A-2025-11271
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
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no a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de la ley Hipotecaria que sólo
permite la rectificación de errores.
El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que «la calificación registral
amaga con iniciar el procedimiento del art. 199 LH, después da marcha atrás y al final,
sin motivación alguna, ni siquiera inscribe lo que ya está registrado».
2. En el presente caso, queda claro que el objeto del negocio de compraventa es
una finca, que aunque sólo tiene inscrita un superficie de 350 metros cuadrados y sin
georreferenciación inscrita alguna, se dice ahora que su ubicación geográfica,
delimitación perimetral o linderos, y superficie interior, es plenamente coincidente con la
de un determinado inmueble catastral con 764 metros cuadrados, cuya certificación
catastral se incorpora a la escritura, pero manifestando la voluntad de excluir la
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
3. El artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria establece que «el titular registral del
dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción
literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello,
sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación
catastral descriptiva y gráfica». Y regula seguidamente el procedimiento registral que ha
de seguirse con tal finalidad.
Por su parte, el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria regula «el expediente (de
dominio, cuya competencia se encomienda al notario) para rectificar la descripción,
superficie o linderos de cualquier finca registral» el cual «se tramitará siguiendo las
reglas prevenidas en el artículo 203», con las particularidades que detalla el propio
artículo 201.1.
Y el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «no será necesario tramitar el
expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca
inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita».
En el presente caso resulta que la superficie que se dice ser la correcta excede en
mucho más del 10 % de la inscrita. En concreto, serían 764 metros cuadrados frente a
los 350 metros cuadrados inscritos, lo cual supone un exceso del 110 %, ya que supera
el duplo de la inscrita.
En consecuencia, es claro que no se cumplen los requisitos del artículo 201.3 para
ello, ni se acompaña un expediente notarial de dominio tramitado conforme al
artículo 201.1, ni se permite la iniciación del procedimiento registral del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria.
4. La calificación negativa basada en que «se constatan divergencias descriptivas
que determinan falta de identidad» entre la finca registral, que procede de segregación, y
la descripción catastral, que arroja una superficie de más del doble de la inscrita, ha de
ser confirmada, pues el propio artículo 201.3, además de exigir que se respete el tope
cuantitativo regulado y visto más arriba, añade que será necesario que el registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación,
en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
5. El notario recurrente, que parece no rebatir que la nota de calificación registral
sea negativa, es decir, que deniegue conforme a derecho la inscripción del exceso de
cabida, se queja de que tras ello el registrador no haya practicado al menos la inscripción
cve: BOE-A-2025-11271
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