BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 135

Jueves 5 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 73771

En el procedimiento registral instado para la inscripción del documento arriba
referenciado, previo examen de los antecedentes del Registro y teniendo en cuenta los
siguientes,
Hechos:
1.º En el documento de referencia, F. A. A.., vende a J. G. A. V. una finca de su
propiedad, registral n.º: 16.019 de Gozón, con código registral único (cru):
33021002109964.
Se hace nueva descripción de finca con aumento de cabida de más del doble de la
inscrita, y se manifiesta que la realidad se corresponde con la que resulta de la
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada.
2.º A los efectos de iniciar el correspondiente procedimiento del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria, se realiza consulta en los archivos y bases gráficas del Registro, y de
resultado de esta búsqueda, resulta lo siguiente:
La citada finca, consta inscrita con una cabida de tres áreas cincuenta centiáreas
desde su inscripción primera en fecha dieciséis de marzo de mil novecientos catorce, al
haber sido segregada en esa fecha de la registral 14.601 –teniendo esta finca matriz la
cabida de siete áreas–, con los siguientes linderos: “al Este, C. A. G.; Sur, resto de la
finca de la cual se segregó esta, registral 14.601; Oeste y Norte, herederos de G. F. B.”
Ahora manifiestan que la finca tiene nueva descripción de 764 metros cuadrados, por
la identificación que se hace de la realidad con el Catastro con el que identifican la finca,
parcela 229 del polígono 25, y que la cabida que figura inscrita es un error de medición.
La citada parcela catastral linda por el Oeste con camino, sin embargo no es así el
caso en la descripción de la finca registral objeto de venta, donde no consta ninguno
lindero fijo a camino, pero sí en la finca matriz de la cual se segregó.
3.º Tras consulta a la Sede electrónica de la Gerencia Territorial del Catastro, en la
capa cartográfica del PNOA, se observa que efectivamente en su parte Oeste consta
como lindero fijo camino, pero no ajustándose el parcelario catastral a la delimitación
física de la parcela en su lindero Sur, donde se aprecia terreno que sería de la misma
parcela catastral y queda fuera de la configuración.
Esta situación supone una incorrección en la descripción literaria de la finca,
conforme a su realidad física, a efectos de inscripción. Así, realmente la finca tendría
ajustándose a las delimitaciones físicas en terreno, una cabida diferente.
Fundamentos de Derecho:

Único. La modificación de los datos descriptivos de las fincas inscritas puede
hacerse mediante la aportación de una base gráfica que coincida con la realidad física.
Esta base gráfica será, normalmente, certificación catastral descriptiva y gráfica que
permita la identificación de la finca, pero también puede ser una representación gráfica
georreferenciada alternativa cuando la descripción real de las fincas, además de no
coincidir con la resultante del Registro, no coincida con la resultante del Catastro.
Es requisito imprescindible, en todo caso, que el registrador no albergue duda sobre
la identidad de la finca. Las dudas sobre la identidad de la finca a veces son forzadas por
la propia ley, p.e., cuando se producen las diferencias descriptivas en fincas sometidas a
previas divisiones o segregaciones, pero no es sólo ese caso, también pueden surgir
cuando la diferencia de cabida es tan grande que pueda dudarse que la finca ahora
descrita sea la adquirida en su momento por el trasmitente, o como en este caso que
parece que la identificación registral de la finca no sea la correcta.

cve: BOE-A-2025-11271
Verificable en https://www.boe.es

Vistos: Los artículos 9, 10, 20, 40, 199 y 200 de la Ley Hipotecaria y 46 y siguientes
del Reglamento Hipotecario. Resolución-circular de la DGRN de 3 de noviembre
de 2015, las resoluciones de la Dirección Genral de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 11 de abril de 2019 y 12 de mayo de 2022, y las Resoluciones conjuntas DGRN o
DGSJFP y DGCatastro de 29 de octubre de 2015 y 23 de septiembre de 2020.