BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 73745

quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por
tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.
En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar
en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la
finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo
lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, qué datos y
circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe
excluir de dicha información. La publicidad ha de ser para finalidades propias de la
institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y
económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente
jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o
administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es
cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.
En relación con el interés legítimo, ha manifestado este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés
conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de
autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los
que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o
acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del
Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo.
Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de ‘interés
directo’, pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito. En este sentido la Sentencia del
Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, estableció que dicha
exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el artículo 222.7 de la
Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los ‘fines lícitos’ que se proponga quien
solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no
contrario a derecho. Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de
poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o
derechos inscritos, interés que ha de justificar ante el registrador, que es a quien
corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del
Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Esta
necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información registral
queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el contenido
del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: ‘El Registro de la Propiedad será
público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes
inmuebles o derechos reales anotados o inscritos’, con sus antecedentes pre legislativos
que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de ‘cualquiera que
lo exija’ que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil de 1836 y en el
artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el Código Civil
definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva, sustituye por la
exigencia del ‘interés conocido’ (cfr. artículo 607 transcrito).
Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de
probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la
institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente
manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su
responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.
Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia
y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera
solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con
la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que
inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. Y si bien es cierto que,
como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resolución
de 14 de julio de 2016) en los casos en que el solicitante de la información sea el propio
titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse sin necesidad de más
indagaciones respecto de todos los asientos relativos a su finca, ello no dispensa de la

cve: BOE-A-2025-11268
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