BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 68476

El registrador expresa en su calificación negativa que «a la vista de todo ello, se
concluye, que existe una alta probabilidad de que la base gráfica aportada invada fincas
de titularidad diferentes de quien suscribe la instancia».
La promotora recurre alegando, en esencia, que «el alegante, administrador de la
comunidad (…), pudiera no estar legitimado para representar a dicha comunidad. En
segundo lugar, la georreferenciación propuesta por esta parte no provocaría una
reducción de superficie en la finca colindante, y por tanto no existe invasión alguna».
2. En el presente caso, frente a la pretensión de georreferenciación alternativa de la
finca registral 8825 se formula oposición expresa por parte del administrador de la
comunidad de propietarios titular de la finca colindante por el sur, registral 7.976.
Dicho administrador acredita su nombramiento y cargo acompañando copia del acta
de la junta de propietarios de fecha 3 de mayo de 2023, por lo que, si bien es cierto que
la representación de la comunidad compete al presidente y no al administrador, en el
presente caso no se trata de solicitar una inscripción registral ni interponer una demanda,
sino tan sólo de efectuar alegaciones en un procedimiento registral para la defensa de la
propia comunidad, extremo para el que ha de considerarse suficiente la condición de
administrador. No en vano, el artículo 20 de la vigente Ley sobre propiedad horizontal le
atribuye, entre otras, la función de «velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios». Por todo ello, la alegación del recurrente sobre su supuesta
falta de legitimación ha de ser desestimada.
3. Sobre la controversia de fondo, la promotora sostiene que la georreferenciación
correcta de su finca 8.825, y por consecuencia, de la colindante 7.976, sería la siguiente:
(…)
En cambio, la comunidad de propietarios opositora, titular de la finca 7.976 situada al
sur y al este de la anterior, sostiene que la correcta es la actual georreferenciación
catastral, que resultaría invadida parcialmente por la que pretende la promotora, como
resulta de la siguiente imagen: (…)
4. Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un
simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. Por todo ello, constando oposición expresa por parte de quien no sólo es titular
catastral de inmueble catastral invadido, sino titular registral de una finca colindante, que
además concreta gráficamente cuál es la zona cuya invasión alega (toda aquella en la
que la georreferenciación alternativa de promotora excede de la catastral, con invasión
de la catastral colindante al este y al sur, y habiendo acreditado el opositor su condición y

cve: BOE-A-2025-10252
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