BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 68463

de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo
de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral
y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre
que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la
oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos
a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho» (vid.
Resolución 28 de marzo de 2016).
Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los
títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las
cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de
manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo
será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un
elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos
comunes.
En la Resolución de 18 de abril de 2023, este Centro Directivo afirmó lo siguiente:
«Respecto del fondo de la cuestión planteada, se solicita la inscripción de la rectificación
de la superficie de uno de los elementos privativos que integran el edificio en régimen de
propiedad horizontal, que pasa de tener (…) metros cuadrados. Pero esa ampliación de
superficie no implica una ampliación de obra, que requiera acreditar los requisitos –
especialmente urbanísticos– de la misma, sino que simplemente es la rectificación de un
dato registral erróneo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió
registrar. Y dicha rectificación ha sido otorgada por el propietario del elemento privativo
objeto de aquélla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello,
alterándose la descripción registral del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de
los elementos privativos, que, según afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue
la que debió constar al declararse la obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar
acreditada la descripción resultante en cuanto al dato de la superficie de elemento
privativo en cuestión (ha quedado acreditado, por certificaciones emitidas por el
arquitecto técnico compareciente y por certificación catastral descriptiva y gráfica, que,
desde el momento de la construcción del edificio, el referido elemento privativo tiene la
superficie que ahora se expresa). Además, la referida rectificación cuenta con la
aprobación de la junta de propietarios por unanimidad (siquiera sea presunta, ex
artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), también en lo relativo a
su reflejo en la inscripción de la declaración de obra nueva del edificio, como ha quedado
expuesto».
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de esta Dirección General debe
confirmarse que toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen
de propiedad horizontal, en tanto suponen la modificación del título constitutivo, requiere
que se dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la Ley
sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración «ex novo» de tal
régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente
constituido.
6. En el presente caso se incorpora a la escritura objeto de calificación una
certificación emitida por doña O. T. G., administradora de fincas colegiada, en la que se
hace constar que según la declaración de obra nueva y división horizontal los
propietarios de los locales comerciales sitos en planta baja pueden, sin necesidad de
autorización de los restante propietarios del inmueble, segregarlos para formar uno
nuevo, y que en reunión de junta celebrada el 19 de septiembre de 2024 se aprobó por
unanimidad de los propietarios asistentes el cambio de uso de local a vivienda.
En primer lugar, debe recordarse que la acreditación de los acuerdos adoptados por
las comunidades de propietarios debe hacerse normalmente mediante el oportuno
testimonio del libro de actas debidamente diligenciado (artículos 19 de la Ley sobre
propiedad horizontal y 415 del Reglamento Hipotecario). También ha sido admitido por
este Centro Directivo la formalización en documento público notarial del acuerdo y de las
vicisitudes relativos al mismo (convocatoria, celebración, notificaciones), pues este

cve: BOE-A-2025-10250
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