BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 68462

La finca matriz 17.756, tiene, según Registro, una superficie construida de 90,86
metros cuadrados y una superficie útil de 72,68 metros cuadrados. La suma de las
superficies segregadas es la siguiente: superficie construida, 94 metros cuadrados, y
superficie útil, 81,91 metros cuadrados. Alude el recurrente a que dicha superficie total
es la que resulta de la certificación catastral.
4. Respecto a la aplicabilidad del sistema previsto en el artículo 201.3, letras a y b
de la Ley Hipotecaria, debe señalarse lo siguiente.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria en su apartado 1 regula el expediente notarial
de rectificación de descripción de fincas con simultánea inscripción de su representación
gráfica georreferenciada –ya sea catastral o alternativa–, cuya tramitación está presidida
por la tramitación del procedimiento previsto en la norma ante el notario competente en
el que se notificarán a los titulares colindantes, excluyéndose expresamente de su
ámbito de aplicación en su letra e) los supuestos de rectificación descriptiva de
edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división
horizontal.
En su apartado 2, el precepto permite la rectificación de la descripción de cualquier
finca, sin necesidad de tramitación de expediente alguno, cuando se trate de alteración
de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie
o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales
como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la
calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación
se acredite de modo suficiente.
Y su apartado 3, como supuesto diferenciado de los anteriores, permite la
rectificación de la extensión superficial de la finca, en aquellos supuestos de diferencias
de cabida no superiores al 10 % acreditados mediante certificación catastral descriptiva y
gráfica o al 5 % respecto de la que consta inscrita, sin necesidad de tramitación del
expediente y sin que el precepto limite su aplicación al concepto de finca tal como lo
entiende la registradora en su calificación, esto es, como una porción de terreno
independiente delimitada por una línea poligonal cerrada, constituyendo el supuesto
normal de apertura del folio registral (cfr. Resolución de 23 de abril de 2005).
La regulación, como un supuesto independiente y diferenciado de los anteriores, de
los supuestos contemplados en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no
permite hacer extensivas las excepciones contempladas en su apartado 1 a estos
supuestos de meras rectificaciones superficiales que no conllevan la inscripción
simultánea de la representación gráfica georreferenciada de la finca, permitiendo así la
práctica de las mismas siempre que estén suficientemente acreditadas y cumpliendo los
requisitos impuestos por la propia legislación hipotecaria y por la legislación específica
que en cada caso resulte aplicable.
No obstante, conviene recordar que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el
procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente
de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier
edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del
título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Por eso, en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de julio de 2016, para la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de un elemento independiente
en un edificio dividido horizontalmente, exigió la modificación del título constitutivo.
5. En este sentido, señala la registradora que para proceder a la nueva descripción
del elemento privativo en régimen de propiedad horizontal es necesario acuerdo
unánime de la comunidad de propietarios para la modificación del título constitutivo.
Debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre rectificación de
asientos, cuando se afecta a la titularidad registral: «constituye una regla básica en
nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia
de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud
(artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro
Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre

cve: BOE-A-2025-10250
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Núm. 124