Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10250)
Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a inscribir una escritura de segregación de un local.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68461
2. Como resulta de la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre
de 2015, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la
reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, cabe enunciar
los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y
sistematizarlos en tres grandes grupos:
– los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a)
y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones
de superficie que no excedan del 10 % con certificación catastral descriptiva y gráfica; o
del 5 % sin mayores requisitos, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están
dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros,
sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las
fincas colindantes».
– el supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la
representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al
límite máximo del 10 %, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el
Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya
constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede
acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del
artículo 9, letra b).
– y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre
con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1,
que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos,
especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de
tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la
eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las
preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos
en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la
concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de
sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso
competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad
de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su
ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros
supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes
aludidos.
3. La cuestión ahora planteada es la de una rectificación de la superficie construida
y útil de un local de un edificio en propiedad horizontal puesta de manifiesto al realizar
una segregación y dividirlo en dos.
cve: BOE-A-2025-10250
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Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68461
2. Como resulta de la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre
de 2015, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la
reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, cabe enunciar
los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y
sistematizarlos en tres grandes grupos:
– los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a)
y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones
de superficie que no excedan del 10 % con certificación catastral descriptiva y gráfica; o
del 5 % sin mayores requisitos, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están
dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros,
sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las
fincas colindantes».
– el supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la
representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al
límite máximo del 10 %, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el
Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya
constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede
acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del
artículo 9, letra b).
– y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre
con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1,
que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos,
especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de
tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la
eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las
preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos
en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la
concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de
sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso
competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad
de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su
ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros
supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes
aludidos.
3. La cuestión ahora planteada es la de una rectificación de la superficie construida
y útil de un local de un edificio en propiedad horizontal puesta de manifiesto al realizar
una segregación y dividirlo en dos.
cve: BOE-A-2025-10250
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Núm. 124
