Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10250)
Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a inscribir una escritura de segregación de un local.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68460
Dicha modificación, inferior al cinco por ciento de la cabida inscrita, debe tratarse,
conforme al artículo 201.3.b) de la Ley hipotecaria como una mera rectificación. En este
sentido la Resolución 23 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, que admite una rectificación superior a la aquí constatada por cuanto la
entidad cuantitativa inferior al 5 %, como ocurre en este caso; la Resolución de 14 de
junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que en un caso
donde el incremento era muy superior al del presente entendió que era una rectificación
de un error no ante una modificación de la propiedad horizontal, que la cabida correcta
está suficientemente acreditada, y que no se modifica la superficie de otros elementos
privativos, o la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, señala que la rectificación de cabida de un piso en propiedad
horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida
de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera
alteración de dicho título constitutivo, conforme al artículo 201.1.E LH. Asimismo, la
resolución de 18 de abril de 2018, a la que se refiere la más reciente de 29 de julio
de 2024 que contempla el caso de la mera descripción de un dato erróneo en la
descripción de la superficie de un elemento privativo, la Resolución de 8 de julio de 2019,
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, declara que el registrador ha de
aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla.
3.º Admitiendo, a efectos dialécticos, que fuere necesario la modificación de la
división horizontal, la cual no ha sido solicitada en la escritura, que requiere unanimidad
de los propietarios como parece presuponer la calificación, es lo cierto que los
propietarios aparecen autorizados estatutariamente para practicar la segregación por sí
solos, no obstante lo cual cuentan con la autorización de la comunidad de propietarios,
que figura unida a la escritura autorizada, en la cual se autorizó por unanimidad la
segregación. De esta forma el posible perjuicio de terceros derivado del exceso metros y
consiguiente apropiación de zonas comunes, o de otros elementos privativos aparece
desmentido por la propia autorización unánime de la Comunidad».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 18, 19 bis, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 5, 17 y 19 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 415 del Reglamento Hipotecario;
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de
febrero y 23 de abril de 2005, 19 de diciembre de 2006, 13 de mayo y 19 de junio
de 2010, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 23 de agosto de 2014, 5 y 20 de febrero, 27 de
marzo y 17 de noviembre de 2015 y 28 de marzo y 22 de julio de 2016, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de abril
y 30 de agosto de 2023 y 12 de febrero de 2025.
1. El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora de Pinto
número dos a inscribir una segregación de un local que forma parte de un edificio en
propiedad horizontal por el hecho de que las sumas de las superficies construidas y
útiles de los dos locales resultantes de la segregación excede de las de la finca matriz de
la que se segregan, sin que se acredite haber sido aprobada dicha modificación de
superficie por un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
El notario que recurre manifiesta, resumidamente que debe distinguirse entre la
rectificación de un error en la descripción y la modificación, propiamente dicha, de la
propiedad horizontal.
cve: BOE-A-2025-10250
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68460
Dicha modificación, inferior al cinco por ciento de la cabida inscrita, debe tratarse,
conforme al artículo 201.3.b) de la Ley hipotecaria como una mera rectificación. En este
sentido la Resolución 23 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, que admite una rectificación superior a la aquí constatada por cuanto la
entidad cuantitativa inferior al 5 %, como ocurre en este caso; la Resolución de 14 de
junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que en un caso
donde el incremento era muy superior al del presente entendió que era una rectificación
de un error no ante una modificación de la propiedad horizontal, que la cabida correcta
está suficientemente acreditada, y que no se modifica la superficie de otros elementos
privativos, o la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, señala que la rectificación de cabida de un piso en propiedad
horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida
de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera
alteración de dicho título constitutivo, conforme al artículo 201.1.E LH. Asimismo, la
resolución de 18 de abril de 2018, a la que se refiere la más reciente de 29 de julio
de 2024 que contempla el caso de la mera descripción de un dato erróneo en la
descripción de la superficie de un elemento privativo, la Resolución de 8 de julio de 2019,
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, declara que el registrador ha de
aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla.
3.º Admitiendo, a efectos dialécticos, que fuere necesario la modificación de la
división horizontal, la cual no ha sido solicitada en la escritura, que requiere unanimidad
de los propietarios como parece presuponer la calificación, es lo cierto que los
propietarios aparecen autorizados estatutariamente para practicar la segregación por sí
solos, no obstante lo cual cuentan con la autorización de la comunidad de propietarios,
que figura unida a la escritura autorizada, en la cual se autorizó por unanimidad la
segregación. De esta forma el posible perjuicio de terceros derivado del exceso metros y
consiguiente apropiación de zonas comunes, o de otros elementos privativos aparece
desmentido por la propia autorización unánime de la Comunidad».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 18, 19 bis, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 5, 17 y 19 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 415 del Reglamento Hipotecario;
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de
febrero y 23 de abril de 2005, 19 de diciembre de 2006, 13 de mayo y 19 de junio
de 2010, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 23 de agosto de 2014, 5 y 20 de febrero, 27 de
marzo y 17 de noviembre de 2015 y 28 de marzo y 22 de julio de 2016, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de abril
y 30 de agosto de 2023 y 12 de febrero de 2025.
1. El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora de Pinto
número dos a inscribir una segregación de un local que forma parte de un edificio en
propiedad horizontal por el hecho de que las sumas de las superficies construidas y
útiles de los dos locales resultantes de la segregación excede de las de la finca matriz de
la que se segregan, sin que se acredite haber sido aprobada dicha modificación de
superficie por un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
El notario que recurre manifiesta, resumidamente que debe distinguirse entre la
rectificación de un error en la descripción y la modificación, propiamente dicha, de la
propiedad horizontal.
cve: BOE-A-2025-10250
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
