Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10250)
Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a inscribir una escritura de segregación de un local.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68459
Según la escritura presentada la fina 17756 se ha segregado en 2 nuevas fincas:
1) Urbana. Veintitrés. Local comercial número 5.1 con una superficie construida
de 47,95 metros cuadrados y una superficie útil de 40,06 metros cuadrados.
2) Urbana. Veintitrés -Bis. Local comercial número 5.2 con una superficie construida
de 46,05 metros cuadrados y una superficie útil de 41,85 metros cuadrados.
La suma de las superficies segregadas es la siguiente: superficie construida: 94
metros cuadrados y superficie útil: 81,91 metros cuadrados.
Deben rectificarse las superficies construidas y útiles de los locales resultantes de la
segregación para que las superficies resultantes de la suma de ambos locales se ajusten
a las inscritas en la finca matriz, porque la suma de las superficies de las segregadas
excede de las de la finca matriz de la que se segregan, según lo antes indicado. Inscribir
conforme a las diferentes y superiores superficies implicaría una modificación del edificio
en régimen de división horizontal, que sólo puede hacerse con consentimiento unánime
de todos los propietarios y cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley de
Propiedad Horizontal y demás disposiciones relacionadas con ésta.
Fundamentos de Derecho:
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Artículos 5, 16, 17 y 19.
Ley Hipotecaria, Artículos 3, 201.
Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la DGSJYFP.
A la vista de lo expuesto he resuelto suspender la inscripción solicitada.
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por
no haberse solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días
contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del
Río Galán registrador/a titular de Registro de Pinto n.º 2 a día diecisiete de enero del dos
mil veinticinco».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Bañegil Espinosa, notario de
Parla, interpuso recurso el día 4 de febrero de 2025 atendiendo a los siguientes
argumentos:
«Fundamentos de Derecho.
1.º Que, pese a la laudable solución ofrecida por la registradora, la misma no es
factible legalmente por cuanto los metros cuadrados reflejados en la segregación
constan de forma coincidente: a) en la memoria y planos redactados por el técnico en
virtud de la cual se solicitó el proyecto de reforma, por la propia referencia catastral
consignada en la comunicación de la declaración responsable de obras, de cambio de
uso, y de primera ocupación b) en la licencia de segregación del local y c) en la propia
certificación catastral de la finca matriz. De forma que alterar la superficie de las fincas
segregadas para hacerlas coincidir con la registrada supondría una alteración de la
realidad extrarregistral, la cual ha sido adecuadamente justificada.
2.º Opina la registradora que dicha diferencia de metros (3,14 metros cuadrados)
implicaría una modificación de la división horizontal. No obstante, la doctrina constante
de la Dirección General ha distinguido reiteradamente entre una auténtica modificación
de la división horizontal y una mera rectificación de errores; esto es lo que ocurre en el
presente supuesto, donde como se ha dicho, ha quedado acreditado que la diferencia de
metros obedece a una errónea medición, debiendo estarse a la que consta en la
documentación técnica y administrativa que aparece unida a la escritura.
cve: BOE-A-2025-10250
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68459
Según la escritura presentada la fina 17756 se ha segregado en 2 nuevas fincas:
1) Urbana. Veintitrés. Local comercial número 5.1 con una superficie construida
de 47,95 metros cuadrados y una superficie útil de 40,06 metros cuadrados.
2) Urbana. Veintitrés -Bis. Local comercial número 5.2 con una superficie construida
de 46,05 metros cuadrados y una superficie útil de 41,85 metros cuadrados.
La suma de las superficies segregadas es la siguiente: superficie construida: 94
metros cuadrados y superficie útil: 81,91 metros cuadrados.
Deben rectificarse las superficies construidas y útiles de los locales resultantes de la
segregación para que las superficies resultantes de la suma de ambos locales se ajusten
a las inscritas en la finca matriz, porque la suma de las superficies de las segregadas
excede de las de la finca matriz de la que se segregan, según lo antes indicado. Inscribir
conforme a las diferentes y superiores superficies implicaría una modificación del edificio
en régimen de división horizontal, que sólo puede hacerse con consentimiento unánime
de todos los propietarios y cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley de
Propiedad Horizontal y demás disposiciones relacionadas con ésta.
Fundamentos de Derecho:
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Artículos 5, 16, 17 y 19.
Ley Hipotecaria, Artículos 3, 201.
Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la DGSJYFP.
A la vista de lo expuesto he resuelto suspender la inscripción solicitada.
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por
no haberse solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días
contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del
Río Galán registrador/a titular de Registro de Pinto n.º 2 a día diecisiete de enero del dos
mil veinticinco».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Bañegil Espinosa, notario de
Parla, interpuso recurso el día 4 de febrero de 2025 atendiendo a los siguientes
argumentos:
«Fundamentos de Derecho.
1.º Que, pese a la laudable solución ofrecida por la registradora, la misma no es
factible legalmente por cuanto los metros cuadrados reflejados en la segregación
constan de forma coincidente: a) en la memoria y planos redactados por el técnico en
virtud de la cual se solicitó el proyecto de reforma, por la propia referencia catastral
consignada en la comunicación de la declaración responsable de obras, de cambio de
uso, y de primera ocupación b) en la licencia de segregación del local y c) en la propia
certificación catastral de la finca matriz. De forma que alterar la superficie de las fincas
segregadas para hacerlas coincidir con la registrada supondría una alteración de la
realidad extrarregistral, la cual ha sido adecuadamente justificada.
2.º Opina la registradora que dicha diferencia de metros (3,14 metros cuadrados)
implicaría una modificación de la división horizontal. No obstante, la doctrina constante
de la Dirección General ha distinguido reiteradamente entre una auténtica modificación
de la división horizontal y una mera rectificación de errores; esto es lo que ocurre en el
presente supuesto, donde como se ha dicho, ha quedado acreditado que la diferencia de
metros obedece a una errónea medición, debiendo estarse a la que consta en la
documentación técnica y administrativa que aparece unida a la escritura.
cve: BOE-A-2025-10250
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Núm. 124
