BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65976

mediante su ejercicio a la situación jurídica actual mediante el ejercicio del primero o las
segundas. En estos casos en la medida que afecten al corazón y esencia del derecho de
propiedad tienen un claro alcance real.
Como sabemos, uno de los principales que rige nuestro ordenamiento jurídico es el
de autonomía de la voluntad, principio que, por ejemplo, en materia de copropiedad
reconoce expresamente el artículo 392.2.º CC al afirmar ‘a falta de contratos, o de
disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
En el presente caso, por tanto, confluyen en un mismo supuesto de hecho dos
situaciones jurídicas secundarias o interinas: una la derivada de la construcción en su día
en terreno ajeno conforme a los artículos 361 y 364 CC que atribuye al dueño del suelo un
‘derecho potestativo’ y, por otro lado, una situación de comunidad por cuotas que atribuye
a los comuneros unas ‘facultades jurídicas’ específicas que regulan cómo se extinguiría la
misma. Ambas participan de una misma última finalidad como es poner fin a dichas
situaciones, ambas afectan al derecho de propiedad y por ende ambas tienen alcance real
v por tanto pueden y deben ser objeto de constatación registral por dicha naturaleza
(artículos 2 LH y 7 RH) en la medida que son objeto de regulación específica en base al
principio de autonomía de la voluntad, regulación que debe constar en el folio de la finca
para ser oponible a terceros conforme a los artículos 32 y 34 de la LH
Realmente en un caso como la presente es en el que con más claridad se puede
comprobar la utilidad de una institución como el registro de la propiedad como protector
de las partes y sobre todo de terceros al concurrir dos supuestos que podemos calificar
de situaciones secundarias y que afectan al derecho real de dominio: un derecho
potestativo que deriva de la construcción ‘ex artículo 361 y 364 CC y una comunidad
ordinaria por cuotas llamada a desparecer.
Es por ello que consideramos que una calificación negativa como la aquí recurrida no
sólo no es conforme con la norma jurídica sino sobre todo supone minusvalorar la
institución registral que es uno de los pilares de la seguridad jurídica” (…)
46. Dicha resolución, al entrar en los fundamentos de derecho, concluye de la
forma en la que sigue:
“En definitiva, en la medida en que las cláusulas ahora debatidas delimitan el
contenido del derecho real inscrito, tendrán aquéllas alcance inherente a este último”.
47. Lo anterior implica que, de forma subsidiaria al primero de los motivos
esgrimidos por esta parte, deberá entenderse que la cesión del derecho de usufructo, en
tanto que modificación de dicho derecho, tiene transcendencia real y, en consecuencia,
deberá acceder al Registro de la Propiedad correspondiente».
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de febrero de 2025, el registrador de la Propiedad emitió
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del
recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 467 y 480 del Código Civil; 2, 5 y 18 de la Ley Hipotecaria; las
leyes 7, 253, 258, 266 y 415 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la
Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra; 7 y 192 del Reglamento Hipotecario; el
auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 1 de diciembre de 1998; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de diciembre de 2002,
18 de julio de 2005 y 4 de mayo de 2009, y, respecto del «numerus apertus», los
artículos 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º del Código Civil; 2.2.º de la Ley Hipotecaria;
7 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 1 de abril de 1981, 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de

cve: BOE-A-2025-10037
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 122