BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65975

Segundo. Subsidiariamente, la cesión del derecho de usufructo supone una
modificación del propio derecho.
36. Para el hipotético supuesto de que el ilustre órgano ante el que me dirijo no
entendiera correcta la calificación como derecho real de la cesión del derecho de
usufructo, deberá tenerse en cuenta que la misma continuaría teniendo acceso al
Registro de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2 LH en tanto que dicha
cesión modifica el derecho de usufructo como tal: “En los Registros expresados en el
artículo anterior se inscribirán:
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales” (…)
37. Si bien es cierto que la cesión del derecho de usufructo no conlleva una
translación de la titularidad del mismo, habida cuenta de que no se modifica la identidad
del usufructuario, sí deriva en una modificación de quién ejerce dicho uso.
38. De esta forma, dicha variación no puede más que ser considerada como
modificación a efectos del artículo 2.2 LH pues cambia una de las dos esferas (titularidad
y ejercicio) del derecho.
39. Deberá tenerse en cuenta que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la
inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas
que afecten a la propiedad a otros derechos sobre bienes inmuebles, proporcionando
seguridad jurídica a los derechos inscritos y favoreciendo la agilidad del tráfico jurídico.
40. La negativa a que un título acceda al Registro de la Propiedad implica, a su vez,
denegarle la protección que dicho órgano dispensa sobre los actos inscritos; protección
que no solo beneficia a quien pretende inscribir el acto sino también a terceros en aras
de la seguridad jurídica.
41. Así las cosas, la cesión del derecho de usufructo, aunque sólo se materialice en
la transmisión del ejercicio del mismo, no gozaría de la presunción de integridad, es
decir, no permite que un tercero interesado pueda trabar conocimiento de la existencia
de la cesión del derecho, pudiendo volver a realizar el mismo negocio jurídico con quien
aparece corno titular del usufructo.
42. Este escenario podría repetirse en innumerables ocasiones pues quien se
encuentre interesado en ser cesionario del derecho no tiene forma de consultar si
efectivamente este ejercicio ha sido previamente cedido (teniendo que confiar en la
palabra del usufructuario).
43. Estas situaciones son precisamente las que trata de evitar nuestro sistema
mediante la publicidad registral, pues las mismas afectan al tráfico jurídico en tanto que
impiden operar a los usuarios del mismo respaldados por la certeza y seguridad jurídica.
44. La negativa a inscribir la cesión del derecho no es otra cosa que condenar al
cesionario a poder verse perturbado en su pacífico uso habida cuenta de que el titular
del derecho de usufructo, ante el desconocimiento del tercero, puede formalizar una
nueva cesión; obviamente podría repetir o reclamar frente al usufructuario que ha cedido
dos, o más, veces el mismo derecho, pero eso no resta importancia a la controversia en
la que se vería envuelto.
45. Como se ha mencionado, dicha hipótesis es justamente la que se pretende
evitar con la función del Registro de la Propiedad. Prueba de ello es la reciente
resolución de 12 de abril de 2023 (BOE-A-2023-10832) de la Dirección General de la
Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual, si bien se refiere a un supuesto de inscripción
de un pacto sobre la potencial extinción del condominio entre varios comuneros, sirve de
aplicación al presente supuesto:
“Podemos así concluir que tanto el derecho potestativo que resulta del artículo 361
del Código Civil como las facultades jurídicas que resultan de las situaciones jurídicas
interinas, en ambos casos, tienen un desarrollo natural y una finalidad que es poner fin

cve: BOE-A-2025-10037
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Núm. 122