BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122

Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65974

de usufructo o cualesquiera otros terceros. En otras palabras, el goce de la Vivienda por
persona distinta del cesionario supone una perturbación en el ejercicio de su derecho.
27. Así pues, por ejemplo, la cesión sucesiva por parte del derecho de usufructo
por la usufructuaria (se entiende, de la Vivienda), iría en contra de la cesión primitiva y,
en consecuencia, daría lugar a la inseguridad jurídica que la inscripción registral tiene
por objeto evitar, habida cuenta su inscripción en el caso que nos ocupa.
28. Ahora bien, como es de sobra conocido, la trascendencia erga omnes no debe
confundirse con su efecto, o, lo que es lo mismo, con su oponibilidad, que dimana de la
inscripción del título que contiene aquel acto y no de la constitución de este último.
29. A este respecto, la antedicha Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, de 4 de mayo de 2009, en su Fundamento de Derecho Primero:
“Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad
de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de ‘numerus
apertus’ que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario.
La autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar
las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene como
fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos
reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio
directo sobre la cosa, y su absolutividad. que implica un deber general de abstención que
posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado” (…)
30. La cesión del derecho de usufructo reúne las condiciones para ser oponible
frente a terceros en caso de ser inscrito en el Registro de la Propiedad el título que
contiene ese acto. La extensión de aquel derecho va más allá de las partes del contrato,
rebasando los efectos del principio de relatividad de los contratos, propio de las
relaciones obligacionales.
31. La trascendencia erga omnes que reviste la cesión del derecho de usufructo,
queda debidamente acreditada en los párrafos precedentes.
C.

Cumplimiento de requisitos adicionales

32. Es doctrina reiterada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado) que el derecho real
debe quedar debidamente configurado.
33. Sirva por todas la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, de 5 de diciembre de 2002 (BOE núm. 32 de 6 de febrero de 2003), en su
Fundamento de Derecho Tercero:

34. Los contornos de la cesión del derecho de usufructo pueden encontrarse en su
extensión objetiva, esta es, la Vivienda; en su extensión subjetiva, a toda persona; en su
extensión temporal, la duración del usufructo; o en las consecuencias de su
perturbación, en la forma de las acciones para su defensa.
35. Finalmente, y siguiendo con el artículo 1.255 del Código Civil y la Resolución de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de diciembre de 2002, la
cesión del derecho de usufructo no conculca la ley o el orden público, toda vez que está
expresamente prevista por el artículo 415.3 del Fuero Nuevo; al mismo tiempo que
obedece a un interés legítimo, a saber, el de aprovechar la Vivienda de forma excluyente.

cve: BOE-A-2025-10037
Verificable en https://www.boe.es

“En el presente supuesto el gravamen constituido está perfectamente delimitado en su
contenido y, si bien podría haberse constituido como una simple obligación. al efecto de
que el mismo sea oponible a sucesivos titulares del predio sirviente, se constituye como
derecho real, es decir, como verdadera servidumbre, lo que no contradice la ley ni el orden
público, está perfectamente delimitado en su contenido, y obedece a un interés legítimo,
como es el del titular de la servidumbre, en beneficio de su actividad comercial” (…)