BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122

Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65973

contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos (artículo 2.4 LH).
15. En cuanto a la fundamentación sobre la que el Registrador equivoca el objeto
de inscripción, éste se vale de la presunta falta de carácter inmediato de la cesión del
derecho de usufructo –de la que se desprendería su falta de consideración como
derecho real–.
16. La inmediatez del poder sobre la cosa, puede identificarse como la ausencia de
necesidad de cooperación de un tercero a fin de ejercitar el derecho. En cualquier caso,
la inmediatez sobre una cosa no es una cualidad exclusiva de los derechos reales. El
arrendamiento de inmueble, esto es, un derecho personal, comporta el poder inmediato
sobre aquél por parte del arrendatario.
17. El aprovechamiento de la Vivienda por parte del cesionario del derecho de
usufructo no precisa de la cooperación de ninguna clase del cedente a fin de ejercer
aquel derecho.
18. Así, la inmediatez del aprovechamiento resulta palmaria. De seguir el
razonamiento mantenido por el Registrador, la cesión del derecho del usufructo
constituiría, por tanto, un derecho real en sí mismo (de cumplirse el requisito de la
trascendencia erga omnes, que se analizará en el siguiente apartado).
19. A este respecto, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, de 18 de julio de 2005 (BOE núm. 219 de 13 de septiembre de 2005), en su
Fundamento de Derecho Segundo:
“(...) hay que examinar el derecho que se demanda para ver si tiene las
características de derecho real. Hay que concluir afirmativamente, pues el derecho
solicitado gozaría de inmediatividad (el derecho de los demandantes a usar y disfrutar el
espacio controvertido) y eficacia ‘erga omnes’, pues expresamente se dice que tal
derecho sería oponible frente a cualquier titular de tal espacio”.
20. El uso y disfrute de la Vivienda constituye el objeto de la cesión del derecho de
usufructo, sin que se produzca una traslación en la titularidad del mismo, la cual continúa
ostentando la cedente.
21. Cuanto se ha expuesto hasta este párrafo, puede resumirse en que: 1.º) la
cesión del derecho de usufructo constituye un título inscribible, toda vez que recae sobre
el modo de ejercer sobre un derecho real; y 2.º) el ejercicio de la cesión del derecho de
usufructo es inmediato, toda vez que no precisa de la cooperación de un tercero, incluido
el propio cedente, de lo que se derivaría su condición de derecho real (de cumplirse
asimismo el carácter erga omnes pero, en cualquier caso, irrelevante a efectos de su
inscripción).
La cesión del derecho de usufructo tiene trascendencia erga omnes

22. Siguiendo la doctrina científica en lo que atañe al carácter dual y cumulativo del
derecho real, la falta de reunión de una sola cualidad, negaría la condición de aquel
derecho como derecho real. Así se infiere indefectiblemente de la antedicha Resolución
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de julio de 2005, y
también de la de 4 de mayo de 2009 (BOE núm. 131 de 30 de mayo de 2009).
23. Debe reiterarse que el objeto de inscripción no es el derecho real en sí mismo,
sino el título que afecta a aquél.
24. El Registrador desestima el carácter inmediato de la cesión del derecho de
usufructo, por lo que niega la condición de derecho real de la misma, sin entrar a
considerar su trascendencia erga omnes.
25. La trascendencia erga omnes puede identificarse con la satisfacción del titular
del derecho real frente a sujetos pasivos concretos y determinados y también frente a
terceros.
26. El aprovechamiento de la Vivienda por parte del cesionario excluye el
aprovechamiento por parte de cualesquiera otras personas, ya sean el titular del derecho

cve: BOE-A-2025-10037
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B.