BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 11 de abril de 2025

Sec. TC. Pág. 51543

saber, (i) la sustracción de un número importante de viviendas del parque residencial
habitual previsto por el planificador para cubrir las necesidades habitacionales de un
municipio, fenómeno que se traduce en la escasez y aumento de precios de la vivienda
destinada a la residencia habitual y permanente de la ciudadanía y, por lo tanto, incide
negativamente sobre la posibilidad de acceso a la vivienda; y (ii) la generación de un
funcionamiento anómalo en las áreas urbanas afectadas por el incremento de viviendas
de uso turístico, dado que el fenómeno de saturación turística que ello produce tiene
fuertes consecuencias negativas, como el deterioro de la convivencia vecinal, la
proliferación de actividades turísticas y de ocio en zonas primariamente destinadas a
residentes locales, la saturación de las infraestructuras y servicios locales, el deterioro
del paisaje urbano, y la gentrificación o pérdida de identidad de la ciudad, entre otros.
Como también quedó ya indicado, ambos tipos de problemas tienen un origen
común, a saber, la alteración que la libre e indiscriminada destinación de las viviendas al
uso turístico produce en el modelo de ciudad previsto por la planificación urbanística de
acuerdo con la legislación en materia de urbanismo y ordenación del territorio;
planificación cuya función última consiste, precisamente, en configurar el entorno urbano
a través del diseño de los espacios habitables, de sus usos y de sus equipamientos, así
como de las perspectivas de su desarrollo, ampliación y renovación, labor que debe
atender a los intereses generales y a la función social que constitucionalmente cumple el
derecho de propiedad ex art. 33.2 CE. Ello conduce a la conclusión de que el régimen de
licencia urbanística impugnado está fundado en razones confluyentes en la protección
del entorno urbano en el sentido del art. 17.1 de la Ley de garantía de la unidad de
mercado.
Ninguna relevancia tiene a estos efectos que el art. 17.1 de la Ley de garantía de la
unidad de mercado no mencione explícitamente como razón imperiosa de interés
general a la lucha contra la escasez de vivienda destinada a residencia habitual y
permanente de la ciudadanía, en tanto que tal finalidad es inherente a la ordenación del
entorno urbano –a cuya protección se refiere la letra b) del citado precepto estatal– tanto
por imperativo constitucional como por derivarse esta relación de los parámetros que en
este punto proporciona el Derecho de la Unión Europea, que cobra aquí relevancia por
su reconocida influencia sobre la legislación estatal en materia de unidad de mercado.
En cuanto a lo primero, procede recordar que el art. 47 CE, tras proclamar que
«[t]odos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada»,
establece que «[l]os poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y
establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la
utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación». Ello
tiene una proyección inmediata sobre los fines que la legislación vigente atribuye a las
políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso
del suelo [por lo que ahora especialmente importa, art. 3.3 a) TRLSRU] y que se traduce
en mandatos específicos que el propio legislador básico estatal dirige al autonómico para
que proteja eficazmente el derecho a la vivienda a través de la regulación de los usos
residenciales en el medio urbano. Ha de recordarse en este sentido lo dispuesto en el ya
citado art. 3.4 TRLSRU, cuyo último inciso establece que «[e]l suelo vinculado a un uso
residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del
derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la
legislación en la materia». Previsión esta que ha sido reiterada en términos análogos en
el art. 15.3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, según el cual «[e]n la regulación de los
usos en entornos residenciales en el medio urbano, la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística establecerá instrumentos efectivos para asegurar el equilibrio,
preservar la calidad de vida y el acceso a la vivienda, y asegurar el cumplimiento del
principio de desarrollo territorial y urbano sostenible recogido en el artículo 3 del texto
refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre». Las previsiones urbanísticas relativas al acceso a
la vivienda y al régimen de usos del suelo y las edificaciones son, en definitiva, parte

cve: BOE-A-2025-7430
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Núm. 88