BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48753

que se dice “realizar los siguientes actos,... sin que se determinen cuales pueden ser
estos. Tampoco se relaciona el notario otorgante de dicho poder».
Antes de analizar esta cuestión cabe recordar que, conforme al artículo 326, párrafo
primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador,
rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no
presentados en tiempo y forma. Por ello, es la calificación tal y como ha sido formulada
en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que, en el reducido marco de
este expediente, puedan abordarse otras cuestiones, como la relativa al hecho de que el
apoderado de la arrendadora interviene también en representación, como administrador
único, de la sociedad arrendataria, mientras que el notario autorizante de la escritura
calificada alude únicamente a la facultad de autocontratar concedida por la señora
poderdante, sin referencia alguna a la representación orgánica referida.
Respecto de la cuestión planteada por el registrador, debe tenerse en cuenta que el
apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo
siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,
como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (cfr.
Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio
de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas
Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la
calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de
los otorgantes.
Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las
facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza,
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades
representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

cve: BOE-A-2025-7068
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Núm. 85