BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48748

enero de 2018 (STS 55/2018, de 17 de enero), fundamento de derecho tercero, cuyo
tenor literal establece que: “El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando,
por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (arg. 1548 y 271 CC). En
tal caso se considera como acto de disposición. En el ámbito de la sociedad de
gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria
instalada en local ganancial por plazo de quince años (sentencia 341/1995 de 10 abril);
también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte
por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia 1029/2000,
de 14 noviembre); y la sentencia 31/1999, de 24 abril, con invocación de la doctrina de la
sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de
seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa
estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo”. El contrato de
arrendamiento es un negocio jurídico calificado por la doctrina y la jurisprudencia como
acto de administración y por tanto se rige por el artículo 398 del Código Civil, que
establece que son válidos y obligatorios los acuerdos de la mayoría. Es el criterio
sentado en sentencias de 19/2/1964, 29/5/1976, 2/11/1978 y 25/9/1995. Numerosas son
las Resoluciones en las que se permite la inscripción de una escritura de elevación a
público de un contrato de arrendamiento, véase, por ejemplo, las recientes Resoluciones
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2023
y de 30 de mayo de 2024, de la cual se desprende: “En este contexto debe tenerse en
cuenta que, según el artículo 271 del Código Civil, vigente en el momento del inicio del
arrendamiento, ‘el tutor necesita autorización judicial (...) 7.º Para ceder bienes en
arrendamiento por tiempo superior a seis años’; criterio que se mantiene después de las
modificaciones introducidas (...) esta norma será aplicable con carácter supletorio a la
tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo
Código dispone que ‘los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o
incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán
dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años’.” (…) En
consecuencia, y en lo que respecta al presente caso, si lo que se ha celebrado es un
contrato de arrendamiento, entendido como un acto de administración, que no exceda de
seis años, como ante el que nos encontramos, cuya duración es de cinco años, podrá
ser firmado por cualquiera de los cónyuges, sin que sea preciso el consentimiento del
otro.
Tercero.–Del arrendamiento y la existencia de convenio de concurso. La Ley
Concursal en su artículo 156 prevé el principio general de vigencia de los contratos, el
cual establece que la mera declaración de concurso no es causa de resolución
anticipada de los contratos, teniéndose por no puestas las cláusulas que establezcan la
facultad de la otra parte de suspender o modificar las obligaciones o los efectos del
contrato, así como la facultad de resolución o de extinción del mismo cuando se declare
el concurso o por la apertura de la fase de liquidación de la masa activa. (…) De
conformidad con numerosas sentencias como la STS 577/2020, 4 de Noviembre de 2020
y la STS 5067/2024, de 21 de octubre de 2024, la reforma del artículo 13 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se debía a la exigencia
de que el arrendamiento de viviendas, quedara sometido al régimen general establecido
por el sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y en consecuencia, la no
inscripción de los arrendamientos conlleva a que estos no puedan surtir efectos frente a
terceros adquirentes que inscriban su derecho, y ello sin menoscabar los derechos del
arrendador o del arrendatario. El arrendamiento aquí discutido permite la entrada de
ingresos al arrendador (deudor) declarado en concurso, y aumenta, en consecuencia, su
masa activa y permite que el grado de satisfacción con respecto de los acreedores
aumente. Siendo, por tanto, de interés del concurso la continuación de dicho
arrendamiento y su inscripción en et Registro de la Propiedad. Asimismo, cabe la
aplicación del principio permissum videtur id omne quod non prohibitur, en virtud del cual
todo lo que no está prohibido está permitido. Actualmente, no existe sentencia judicial
firme que prohíba el arrendamiento ni su inscripción.

cve: BOE-A-2025-7068
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Núm. 85