BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48756

apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la
calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado
permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (…)».
Esta doctrina ha sido confirmada por la Sentencia número 378/2021, de 1 de junio.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este
carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una
interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el
notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio
de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015
25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre
y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio
y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022
y 9 de marzo, 27 de abril, 22 de mayo y 21 de septiembre de 2023). Así resulta de las
Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas.
En el presente caso es indudable que la reseña de la escritura de apoderamiento
aportada al notario para acreditar la representación es insuficiente por haber omitido el
nombre y apellidos del notario autorizante de dicho título representativo. Y, por otra parte,
en la emisión del juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas
acreditadas no se especifica de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que
en la escritura calificada se formaliza, ni incluye una reseña, siquiera somera, de las
facultades acreditadas. Por ello se impide al registrador comprobar que dicho juicio sobre
suficiencia de las facultades representativas es congruente con el contenido de la
escritura calificada.
En consecuencia, debe confirmarse el primer defecto señalado por el registrador, en
los términos en que ha sido formulado.
4. El segundo de los defectos impugnados se refiere a la legitimación dispositiva de
un solo cónyuge para otorgar un arrendamiento sobre una finca inscrita con carácter
ganancial. A estos efectos, tanto el registrador como la recurrente convienen en que,
tratándose de un arrendamiento por plazo inferior a seis años, se trata de un acto de
administración, no de disposición o administración extraordinaria. En este sentido se
pronuncian las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de enero de 2015, 9 de
enero 2020 y 27 de septiembre de 2023. Esta última es especialmente clara cuando
señala que «en la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de
arrendamiento por un plazo de cincuenta años. Por ello, según el criterio mantenido por
la jurisprudencia y por este Centro Directivo, debe calificarse como acto de disposición y
no de mera administración (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de enero
de 2015, 9 de enero de 2020 y 15 de julio de 2021). Y, estando inscrita la finca arrendada
a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el
arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno
cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria
(vid. artículos 1377 del Código Civil y 93, apartados 1 y 2, del Reglamento Hipotecario)».
Ahora bien, aun tratándose, en el presente caso, de un acto de administración
ordinaria y no extraordinaria, rige el apartado segundo del artículo 93 del Reglamento
Hipotecario: «Para la inscripción de los actos de administración o de disposición, a título

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