BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47300

3. Entrando en el estudio del primero de los defectos observados, se solicita por el
registrador que se debe aportar testamento y certificado del Registro General de Actos
de Última Voluntad o en su defecto, acta notarial de declaración de herederos ab
intestato.
Para extender asientos relativos a procedimientos seguidos contra la herencia
yacente del titular registral, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, es necesaria la constancia de su fallecimiento, circunstancia que debe ser
calificada por el registrador. El documento que da fe de la muerte de una persona y de la
fecha y lugar de fallecimiento es el certificado de defunción.
En el ámbito procesal, el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente
acreditado para justificar la legitimación procesal de la propia herencia yacente
(artículo 6.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 265.1 y.2 del
mismo texto legal). Por lo tanto, una vez el juez haya admitido la demanda, será
suficiente que se refleje en el mandamiento la fecha del fallecimiento del causante, sin
perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse
mediante una diligencia de adición al mismo o mediante la aportación del certificado de
defunción.
Así resulta del artículo 166 del Reglamento Hipotecario, al disponer lo siguiente:
«Primera. Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos
contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, se
expresará la fecha del fallecimiento de éste. Cuando el procedimiento se hubiese dirigido
contra herederos ciertos y determinados del deudor, también por obligaciones de éste,
se consignarán, además, las circunstancias personales de aquéllos».
En consecuencia, este primer defecto ha de ser confirmado.
4. El segundo defecto señala que falta que se aclare contra quién se dirige el
proceso (a los efectos de evitar la indefensión procesal) y que resulten determinados los
herederos del titular registral, por lo que de la documentación judicial debe resultar que el
proceso se ha seguido contra alguno de los herederos o, en su defecto, que se haya
nombrado a un administrador judicial.
En relación con la intervención de la herencia yacente, como ha afirmado
reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el
de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
El último apartado del artículo 20 de la Ley Hipotecaria es muy claro cuando
determina que: «No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de
disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de
aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y
en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de
disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan
indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado,
haciéndolo constar así en el mandamiento».
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues, si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario. El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en
exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios
públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir

cve: BOE-A-2025-6938
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Núm. 83