BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47292

intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de
indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la
intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del
Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo
caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener
acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación,
siquiera parcial. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es
determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación
litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación.
12. Como se desprende de las Resoluciones de esta Dirección General de 24 de
febrero y 26 de junio de 2024, la alegación del colindante no implica, necesariamente, la
denegación de la georreferenciación aportada al expediente. Pero, el registrador puede
basarse en ella y en el contenido registral para fundar objetivamente sus dudas en la
identidad de la finca. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es
determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación
litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. Dicho
indicio de controversia ha de resultar indubitado, bien porque resulte del escenario de
calificación registral de la aplicación homologada, superponiendo las diversas
georreferenciaciones implicadas o del contenido del Registro. Y ello porque dicho indicio
de controversia impide la culminación del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, por su naturaleza de jurisdicción voluntaria, sin que en el mismo exista
trámite de prueba, dada su sencillez procedimental. Por ello, se impide al registrador, en
sede de calificación, o a esta Dirección General, en sede de recurso contra la
calificación, resolver la controversia, por ser competencia de las partes mediante
acuerdo o de la Autoridad Judicial en sede procedimental. Así, la documentación
aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación
para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 10 de julio de 2024
(vid., por todas).
13. El registrador justifica sus dudas en la identidad de la finca en el informe
catastral de validación técnica de la georreferenciación alternativa de la finca colindante
con la que es objeto del expediente. Pero, en el presente caso, de admitir esa alegación,
la finca objeto del expediente resultaría disminuida en 216 metros cuadrados, pues
pasaría a tener 784 metros cuadrados, según dicho informe de validación, misma
superficie que tiene en el Catastro. Ello significa que la georreferencia que se ha
sometido a dicho informe de validación es la catastral. Pero, la finca registral tiene 1.000
metros cuadrados y se formó por segregación, en ejecución de una operación
urbanística de reparcelación. Por tanto, es la normativa urbanística la que define el
objeto del derecho de propiedad. Y a su georreferenciación deben adaptarse, por ser
legislación de carácter sustantivo, la finca registral y la parcela catastral. Por otro lado, si
atendemos al límite del suelo clasificado como urbano en el sistema de información
geográfica de Estepona, este concuerda con el que ha presentado el promotor del
expediente. Son estos dos fuertes indicios de que la cartografía catastral es inexacta. El
límite de la parcela urbana viene delimitado por la información que, al respecto, resulte
de la información territorial urbanística, derivada del Plan General de Ordenación Urbana
de Estepona.
14. Por tanto, en el presente caso, puede existir un elemento objetivo que
determine el lindero delimitador de las dos fincas, cual es el de la naturaleza del suelo,
toda vez que existe una disensión entre las partes sobre el trazado del lindero
delimitador, que el promotor del expediente hace coincidir con el del límite del suelo de
naturaleza urbana y el colindante alegante con el límite determinado por el muro
levantado, respecto del cual el promotor del expediente declara que se construyó para
evitar el rellenado de tierras, quedando el muro retranqueado del lindero este. Como ha
declarado esta Dirección General en Resoluciones como la de 24 de julio de 2024, para
considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el

cve: BOE-A-2025-6937
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