BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47291

delimita las dos propiedades, que se construyó entre los años 2000 y 2004, que ya fue
objeto de discusión, en su día, pues entendía el titular registral de la finca, que el mismo
se había construido sobre su propiedad. Pero, se acordó que dicho muro fuera el lindero,
para evitar pleitos judiciales. El alegante no aporta ninguna documentación que sustente
la alegación. Sin embargo, el recurrente alega que dicho muro se construyó con la
finalidad de rellenar tierras, quedando retranqueado del lindero Este, siendo el límite del
terreno urbano, en el cual se encuentra la finca objeto del expediente, sustentando su
afirmación con un pantallazo del visor del sistema de información territorial de Estepona,
del que resulta que el límite de suelo urbano se sitúa al este de dicho muro y que ha sido
consultado para resolver el expediente.
9. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la
de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse si la calificación registral negativa recurrida es
o no ajustada a Derecho. Ello nos lleva al análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta
Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: a) el
registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden
referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base
gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o
a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el
registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que
disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia
de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a
dicha Ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe
decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por
alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de
impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule
el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados». Invocando
el registrador la invasión de una finca colindante inmatriculada, procede analizar ahora es si el
juicio registral sobre las dudas en la identidad de la finca está basado en criterios objetivos y
razonados, para ser ajustada a Derecho.
10. El registrador expresa que la georreferenciación aportada invade una finca colindante
inmatriculada, y para fundamentar objetivamente su juicio sobre las dudas de la identidad de la
finca se basa su calificación en las alegaciones de la colindante notificada. Ese juicio registral de
identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en
criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024, tanto desde el
punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como
exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una
referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando
objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta
Dirección General de 12 de julio de 2023. Es decir, el registrador debe justificar porque ha
estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la
argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.
El registrador, al fundar su calificación negativa en la alegación de la colindante que manifiesta
que la georreferenciación presentada invade su finca registral, da por cierto este hecho, del cual
deduce la existencia de un indicio de posible controversia.
11. Antes de entrar en el análisis de la alegación, conviene recordar la doctrina de
esa Dirección General respecto al trámite de notificación de los colindantes. Como
declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye
un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de
los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por
cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca
concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de

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