BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47293

hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones, piquetas o muros. Haría
falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes,
que transforma una mera situación física en sustancia jurídica, puesto que no es la
realidad física la que proporciona la seguridad jurídica, sino la correcta delimitación
jurídica de la realidad física, mediatizada en el este caso por actos de naturaleza
urbanística.
15. Además, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 7 de
septiembre de 2023, a los efectos de apreciar la correspondencia entre la representación
gráfica aportada y la finca descrita en el título inscribible, puede el registrador utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, al margen de la
catastral, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea
poligonal de delimitación. Con ello podrá el registrador basar su calificación negativa en
indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por superposición entre la
georreferenciación catastral y la apariencia mostrada en la ortofotografía oficial
disponible en la aplicación gráfica registral. En el presente caso, la delimitación jurídica
del lindero controvertido es competencia de la Administración Urbanística, existiendo una
delimitación del mismo, que deriva del Plan General de Ordenación Urbana y que puede
consultarse en el visor del sistema de información territorial de Estepona: https://
sites.estepona.es/VisorWebGIS/#/SITEstepona, el registrador podría haber basado su
calificación en la información derivada de este visor, puesto se publica por la propia
autoridad responsable de la información. Del mismo resulta, cargada la capa de zonas
de ordenación vigente, que el límite del suelo clasificado como urbano según el Plan
General de Ordenación Urbana de Estepona, viene a coincidir con el de la
georreferenciación aportada por el promotor del expediente y no con el muro construido,
como pretende el colindante alegante notificado.
16. En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General, formulada en
Resoluciones como las de 5 de abril de 2022 y 31 de enero de 2024, cuando el
registrador se niega a tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por
invasión del dominio público, debe aclarar en su nota de calificación negativa si la
invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la
georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente
aprobado de tal dominio público, o si simplemente deriva de una apreciación visual al
contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía; pues, de
hallarnos ante este segundo supuesto, lo que debe hacer el registrador es iniciar
expediente y notificar a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para
que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador.
Esta doctrina presenta analogías con lo dispuesto en el presente caso, puesto que la
delimitación jurídica del lindero este de la finca puede comprobarse en el visor del sistema de
información territorial del Ayuntamiento de Estepona, cuya capa puede cargarse en el sistema de
información geográfica homologado del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello determina,
aplicando la anterior doctrina que, si el registrador observa al superponer esta capa con la de la
georreferenciación aportada al expediente, que las dos líneas no coinciden, podrá fundamentar
objetivamente su calificación negativa con la información geográfica que deriva de la
Administración responsable de la misma, pudiendo estimar la alegación del colindante. Pero, si
ambas líneas coinciden, aplicando esta doctrina, el registrador podrá tener una fundamentación
objetiva, que le permita inscribir la georreferenciación de la finca, no estimando la alegación del
colindante, puesto que la delimitación jurídica del lindero deriva de una actuación urbanística
previa, por parte de la Administración competente, en la cual el colindante habrá tenido la
oportunidad de intervenir, para realizar sus alegaciones.
17. Con ello, el registrador puede fundar su calificación positiva e inscribir la
georreferenciación, no estimando la alegación del colindante, puesto que la
georreferenciación aportada coincide con la delimitación urbanística de la parcela 36 del
Plan Parcial de Ordenación (…), puesto que la coordinación gráfica entre el Registro y el
Catastro, siendo ambas de carácter formal, debe estar supeditada a la coordinación de
ambas con la parcela urbanística, que tiene carácter sustantivo, teniendo la citada

cve: BOE-A-2025-6937
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