Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6936)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47267
2.2 Cuestionamiento a las cantidades que entregadas, además del importe de la
prima y las entregadas y de la imposibilidad de aportar el certificado de saldo respecto a
la carga y la posibilidad que se sustituya ésta por un cálculo aproximado de la optante.
Asimismo, hace referencia a la redacción de la carta de Pago otorgada en Protocolo
posterior a la opción de compra, manifiesta que existe una redacción contradictoria, y
añade sobre la prevalencia de la intención de las partes ante las palabras que obran en
dichas escrituras, y que de éstas según el Registrador, corresponde a una Causa
Garantie,
Cuestiona la notificación realizada, pactada para el ejercicio de la opción. Ésta se
realizó por burofax y no por notificación vía notarial, y que el apartado previsto en la
opción de compra relativa a que “en caso de no recibir el burofax el cedente, no derivará
en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra” habiendo
quedado incumplida la exigencia prevista por la DGSJFP, determina el incumplimiento de
la exigencia de la notificación notarial.
2.3 La reiteración de las cláusulas de minutas tipo para estas opciones de compra y
el hecho que “algunas” han sido objeto de pronunciación en vía de recurso gubernativo
ante la DGSJFP determina que estos contratos de opción de compra deben de quedar
bajo el amparo de la Ley 7/1998 y RDLeg 1/2007 y Ley 5/2019 reguladora esta última de
los conatos de Crédito Inmobiliario.
3. La resolución recurrida también hace referencia a la cancelación de cargas
inscritas y posteriores a la opción de compra, es defecto desde la falta de consignación
de las cantidades a los terceros con cargas inscritas y la entrega del precio al
concedente defrauda el derecho de los titulares posteriores, pudiendo deducir sólo la
prima o las cargas preferentes. Es decir, cuestiona la imputación de pagos realizados y
el pago realizado en la Carta de Pago en acto posterior a la constitución de la opción de
compra.
Valoración de la calificación realizada por el registrador del acto jurídico.
Las alegaciones que fundamentan este recurso se vierten en estricto sentido de
defensa de los intereses de mi representada, sin ánimo de desvirtuar el trabajo, estudio,
o el criterio que tiene/realiza el Señor Registrador.
El argumento y estudio de la nueva calificación que realiza el Registrador, a criterio
de esta parte, se extralimita en las facultades que tiene como funcionario calificador,
excediéndose al principio contenido en el Art. 33 de la Ley Hipotecaria, y crea para esta
parte inseguridad jurídica, y además aplica de forma retroactiva criterios vertidos con
posterioridad a la calificación por la DGSJF a que se refiere el Art. 18 de la Ley
Hipotecaria, que son la legalidad de las formas extrínsecas, o de lo que resulte del título
y el contenido del Registro, invocando además del art. 33 de la Ley Hipotecaria con el
objeto de dejar sin efecto y en la categoría de acto nulo un acto que ha sido celebrado de
forma legal, acto que no está proscrito por la ley y que es en absoluto la voluntad de las
partes de una forma de adquisición de la propiedad que está prevista en la Legislación
Catalana. Aplicar criterios de la DGSJFP con posterioridad al acto inscrito y que ahora
vuelve a calificar, causa perjuicio a la actividad económica de mi representada, que es
una inmobiliaria y no una entidad financiera y causa inseguridad jurídica.
Es decir, en la calificación impugnada el Registrador tiende a vincular esta opción de
compra a una operación de financiación, ocasionando un entorpecimiento en el tráfico
jurídico e inmobiliario propios de la disposición y/o adquisición de la propiedad, que es la
finalidad de esta operación.
Tercero: de la nueva calificación realizada por el registrador.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria es un precepto vigente y fundamental en nuestro
ordenamiento, la inscripción no convalida los actos nulos. Pero esta supuesta Nulidad
que esgrime el Señor Registrador ¿puede declararla porque así lo considera de oficio?,
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Segundo.
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47267
2.2 Cuestionamiento a las cantidades que entregadas, además del importe de la
prima y las entregadas y de la imposibilidad de aportar el certificado de saldo respecto a
la carga y la posibilidad que se sustituya ésta por un cálculo aproximado de la optante.
Asimismo, hace referencia a la redacción de la carta de Pago otorgada en Protocolo
posterior a la opción de compra, manifiesta que existe una redacción contradictoria, y
añade sobre la prevalencia de la intención de las partes ante las palabras que obran en
dichas escrituras, y que de éstas según el Registrador, corresponde a una Causa
Garantie,
Cuestiona la notificación realizada, pactada para el ejercicio de la opción. Ésta se
realizó por burofax y no por notificación vía notarial, y que el apartado previsto en la
opción de compra relativa a que “en caso de no recibir el burofax el cedente, no derivará
en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra” habiendo
quedado incumplida la exigencia prevista por la DGSJFP, determina el incumplimiento de
la exigencia de la notificación notarial.
2.3 La reiteración de las cláusulas de minutas tipo para estas opciones de compra y
el hecho que “algunas” han sido objeto de pronunciación en vía de recurso gubernativo
ante la DGSJFP determina que estos contratos de opción de compra deben de quedar
bajo el amparo de la Ley 7/1998 y RDLeg 1/2007 y Ley 5/2019 reguladora esta última de
los conatos de Crédito Inmobiliario.
3. La resolución recurrida también hace referencia a la cancelación de cargas
inscritas y posteriores a la opción de compra, es defecto desde la falta de consignación
de las cantidades a los terceros con cargas inscritas y la entrega del precio al
concedente defrauda el derecho de los titulares posteriores, pudiendo deducir sólo la
prima o las cargas preferentes. Es decir, cuestiona la imputación de pagos realizados y
el pago realizado en la Carta de Pago en acto posterior a la constitución de la opción de
compra.
Valoración de la calificación realizada por el registrador del acto jurídico.
Las alegaciones que fundamentan este recurso se vierten en estricto sentido de
defensa de los intereses de mi representada, sin ánimo de desvirtuar el trabajo, estudio,
o el criterio que tiene/realiza el Señor Registrador.
El argumento y estudio de la nueva calificación que realiza el Registrador, a criterio
de esta parte, se extralimita en las facultades que tiene como funcionario calificador,
excediéndose al principio contenido en el Art. 33 de la Ley Hipotecaria, y crea para esta
parte inseguridad jurídica, y además aplica de forma retroactiva criterios vertidos con
posterioridad a la calificación por la DGSJF a que se refiere el Art. 18 de la Ley
Hipotecaria, que son la legalidad de las formas extrínsecas, o de lo que resulte del título
y el contenido del Registro, invocando además del art. 33 de la Ley Hipotecaria con el
objeto de dejar sin efecto y en la categoría de acto nulo un acto que ha sido celebrado de
forma legal, acto que no está proscrito por la ley y que es en absoluto la voluntad de las
partes de una forma de adquisición de la propiedad que está prevista en la Legislación
Catalana. Aplicar criterios de la DGSJFP con posterioridad al acto inscrito y que ahora
vuelve a calificar, causa perjuicio a la actividad económica de mi representada, que es
una inmobiliaria y no una entidad financiera y causa inseguridad jurídica.
Es decir, en la calificación impugnada el Registrador tiende a vincular esta opción de
compra a una operación de financiación, ocasionando un entorpecimiento en el tráfico
jurídico e inmobiliario propios de la disposición y/o adquisición de la propiedad, que es la
finalidad de esta operación.
Tercero: de la nueva calificación realizada por el registrador.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria es un precepto vigente y fundamental en nuestro
ordenamiento, la inscripción no convalida los actos nulos. Pero esta supuesta Nulidad
que esgrime el Señor Registrador ¿puede declararla porque así lo considera de oficio?,
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Segundo.
