BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47268

¿Acaso esa supuesta nulidad no sería objeto de ser declarada por el Órgano
Jurisdiccional en un procedimiento instando para tal efecto?
¿Es válido recalificar un acto ya inscrito bajo un criterio o acuerdo de la Dirección
General en una resolución posterior al acto que se recalifica?
Esta aplicación retroactiva de un criterio registral da lugar a conflictos entre los
distintos interesados en una misma situación jurídica.
La modificación de situaciones jurídicas ya consolidadas está generando importantes
costes económicos para mi representada, teniendo una finca en propiedad y que la no
inscripción de su titularidad en el Registro restringe su derecho de comercializarla.
El Señor Registrador considera que el derecho de opción inscrito es nulo de pleno
derecho. Es decir, ejerce facultades de discernir un conflicto que no existe entre los
intervinientes.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria es una norma esencial que protege la seguridad
jurídica y la buena fe de los terceros. Su función es garantizar que los derechos inscritos
en el Registro de la Propiedad sean válidos y no estén afectados por vicios que los
invaliden. Los terceros con derecho inscrito de embargo, en este caso son conocedores
que existe un gravamen que tiene preferencia en la prelación de pago, como son los
embargos posteriores por el mismo Banco Sabadell y por el Organismo Recaudador de
Impuestos Terrtoriales [sic]-Base de Tarragona. Ante estos embargos, mi representada
ya presentado escritos informando que ha ejercido la opción de compra y que no existe
saldo para realizar depósito alguno a favor de éstos al haber cancelado ya el préstamo
hipotecario que grava la finca. Se han aportado estos documentos al subsanar la
calificación anterior de la escritura. Las cargas posteriores a la opción y anteriores al
ejercicio se han de cubrir hasta donde alcancel el precio de la compra venta.
Cuarto: de la causa garantiae y la autonomía de la voluntad
La valoración de calificación negativa que se impugna ha sido realizada en base a
suposiciones o valoraciones subjetivas, sin tener en cuenta que el acto de opción de
compra es un derecho de adquisición previsto dentro de nuestro ordenamiento
sustantivo, mas no es un derecho de garantía como se indica erróneamente en el
Acuerdo impugnado. No existe conexión alguna entre sus elementos ni en las cláusulas
firmadas por las partes.
El derecho de opción está regulado en el Derecho Civil Catalán, en el art 568-5 a 12,
del Código Civil Catalán, Ley 5/2006 de 10 de mayo, El propio artículo 568-1 cuando se
refiere a “Los derechos de adquisición” recalca...
“Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:
a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones
establecidas por el negocio jurídico que la constituye”.
Su significado es claro, deja a la autonomía de la voluntad del concedente y optante
la regulación del derecho de opción, recordemos que Federico de Castro (el negocio
jurídico) dijo: “Es la manifestación suprema de la autonomía de la voluntad, es la que
produce la Constitución, modificación o extinción de las relaciones jurídicas entre los
particulares”.
Las condiciones legales son claras y precisas aplicables a este acto jurídico y que
están reflejadas en la escritura objeto de calificación,
Disposiciones Generales: Artículos:
568-5 Constitución; (escritura pública y [sic] imputación de la prima pactada al precio
de compraventa-Cláusula Segunda, apartado b)
568-6 (a), Contenido del título: Plazo de constitución, y plazo de su ejercicio, si
procede y 568-8 Duración: Pacto Segundo, apartado a),
Este artículo permite que el plazo de constitución y vigencia sea uno diferente al
plazo de ejercicio, es legal dicho pacto y no encubre un contrato de préstamo alguno, En
este caso, se constituyó el derecho de opción de compra por 24 meses, y el plazo de

cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 83