Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6936)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47266
en ejercicio del derecho real de opción, reducir a la nada el contenido del Registro en
perjuicio de posibles terceros posteriores que hayan confiado en los pronunciamientos
de los asientos registrales, defraudando así sus expectativas a consolidar sus derechos
sobre el precio de la compraventa.”
En virtud de lo expuesto, y por considerarse que el defecto expuesto en el
Fundamento de Derecho Tercero de la presente nota de calificación tiene carácter
insubsanable, el registrador abajo firmante deniega la inscripción interesada.
La notificación de la presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de
vigencia del asiento de presentación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación cabe (…)
Tarragona. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por
Rafael Arnaiz Ramos registrador/a titular de Registro de la Propiedad Tarragona n.º 3 a
día dieciocho de noviembre del dos mil veinticuatro».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. L. M., en nombre y representación y
como administrador único de la mercantil «A3M Inamovible, S.L.», interpuso recurso el
día 17 de diciembre de 2024 mediante escrito del siguiente tenor:
«Que en fecha 18 de noviembre de 2024 se ha notificado la calificación negativa
emitido por el Señor Registrador Rafael Arnaiz Ramos del Registro de la Propiedad n.º 3
de Tarragona, con referencia a la inscripción de la escritura de ejercicio unilateral de
opción de compra identificada en el encabezamiento del presente escrito, relativa a la
adquisición de la Finca de Tarragona Sección 2 nro. 9473 (…).
Que, estando en desacuerdo con la calificación emitida, y dentro de plazo legal,
interpongo recurso potestativo contra dicha calificación negativa en su totalidad, en base
a los fundamentos siguientes:
Hechos y alegaciones.
Primero.
Motivos de calificación negativa:
1. Que el Sr. Registrador indica que la calificación realizada por el Registrador
anterior al inscribir el título precedente (opción de compra) no se vincula a su criterio; y,
en virtud del art. 33 de la Ley Hipotecaria, esta “inscripción no convalida el acto nulo”
(contrato de opción). En consecuencia, procede a calificar su “posible” falta de validez.
2. En el punto tercero del fundamento de derecho del acuerdo impugnado, también
afirma que el título objeto de calificación “compraventa en ejercicio unilateral” supone “en
realidad” (…) la ejecución de una garantía inmobiliaria constituida en una operación de
financiación y que ésta no cumple los requisitos de validez y eficacia a los que se
refieren las resoluciones emitidas por la DGSJFP en fecha 30 de julio y 9 de septiembre
de 2024 y procede, acto seguido a calificar “nuevamente” la opción de compra, bajo los
siguientes fundamentos:
2.1 La manifestación que está incluida en la opción de compra, consta como una
manifestación realizada por el concedente de la opción cuando en realidad es una
Cláusula de estilo que ha sido incorporada en minutas de contratación financiera, y que
se han desarrollado en masa; y, en consecuencia, no es una manifestación de la persona
física que comparece en dicho acto.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
La calificación negativa deniega la inscripción de la Compraventa en Ejercicio
Unilateral, por considerar que la inscripción del acto no convalida un acto nulo, es decir
que el derecho de opción inscrito es un contrato de Financiación, según su crítica
interpretación y valoración, y todo ello en virtud a lo siguiente:
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47266
en ejercicio del derecho real de opción, reducir a la nada el contenido del Registro en
perjuicio de posibles terceros posteriores que hayan confiado en los pronunciamientos
de los asientos registrales, defraudando así sus expectativas a consolidar sus derechos
sobre el precio de la compraventa.”
En virtud de lo expuesto, y por considerarse que el defecto expuesto en el
Fundamento de Derecho Tercero de la presente nota de calificación tiene carácter
insubsanable, el registrador abajo firmante deniega la inscripción interesada.
La notificación de la presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de
vigencia del asiento de presentación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación cabe (…)
Tarragona. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por
Rafael Arnaiz Ramos registrador/a titular de Registro de la Propiedad Tarragona n.º 3 a
día dieciocho de noviembre del dos mil veinticuatro».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. L. M., en nombre y representación y
como administrador único de la mercantil «A3M Inamovible, S.L.», interpuso recurso el
día 17 de diciembre de 2024 mediante escrito del siguiente tenor:
«Que en fecha 18 de noviembre de 2024 se ha notificado la calificación negativa
emitido por el Señor Registrador Rafael Arnaiz Ramos del Registro de la Propiedad n.º 3
de Tarragona, con referencia a la inscripción de la escritura de ejercicio unilateral de
opción de compra identificada en el encabezamiento del presente escrito, relativa a la
adquisición de la Finca de Tarragona Sección 2 nro. 9473 (…).
Que, estando en desacuerdo con la calificación emitida, y dentro de plazo legal,
interpongo recurso potestativo contra dicha calificación negativa en su totalidad, en base
a los fundamentos siguientes:
Hechos y alegaciones.
Primero.
Motivos de calificación negativa:
1. Que el Sr. Registrador indica que la calificación realizada por el Registrador
anterior al inscribir el título precedente (opción de compra) no se vincula a su criterio; y,
en virtud del art. 33 de la Ley Hipotecaria, esta “inscripción no convalida el acto nulo”
(contrato de opción). En consecuencia, procede a calificar su “posible” falta de validez.
2. En el punto tercero del fundamento de derecho del acuerdo impugnado, también
afirma que el título objeto de calificación “compraventa en ejercicio unilateral” supone “en
realidad” (…) la ejecución de una garantía inmobiliaria constituida en una operación de
financiación y que ésta no cumple los requisitos de validez y eficacia a los que se
refieren las resoluciones emitidas por la DGSJFP en fecha 30 de julio y 9 de septiembre
de 2024 y procede, acto seguido a calificar “nuevamente” la opción de compra, bajo los
siguientes fundamentos:
2.1 La manifestación que está incluida en la opción de compra, consta como una
manifestación realizada por el concedente de la opción cuando en realidad es una
Cláusula de estilo que ha sido incorporada en minutas de contratación financiera, y que
se han desarrollado en masa; y, en consecuencia, no es una manifestación de la persona
física que comparece en dicho acto.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
La calificación negativa deniega la inscripción de la Compraventa en Ejercicio
Unilateral, por considerar que la inscripción del acto no convalida un acto nulo, es decir
que el derecho de opción inscrito es un contrato de Financiación, según su crítica
interpretación y valoración, y todo ello en virtud a lo siguiente:
