BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47265

ésta no es un derecho de adquisición preferente, sino que tiene una función de garantía
de naturaleza real, y deriva en un derecho real de garantía inmobiliaria.”
– La cláusula en cuya virtud “con respecto al medio a utilizar para dar lugar a la
notificación fehaciente, expuesta en el párrafo anterior, la parte cedente/vendedora
acepta expresamente que se realice mediante burofax, a su domicilio, expuesto en el
encabezamiento de esta escritura, y asume a todos los efectos, que el hecho de no
recibir el burofax que a tal efecto se le remita no derivará en falta de notificación para el
correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier
cambio de domicilio.” La cláusula transcrita ha sido considerada no inscribible por la
DGSJFP, de forma reiterada, por entender que la trascendencia de los efectos
resultantes de la notificación, exigen la máxima seguridad en su realización y, por tanto,
la necesidad de que sea realizada por vía notarial, a través de un acta notarial de
notificación. (cfr. RDGSJFP de 18 de julio de 2022, entre otras). En el presente supuesto,
la notificación fue realizada, según lo expresamente pactado en el título, por medio de
burofax, quedando por tanto incumplida la exigencia de notificación por vía notarial.
La reiteración literal de cláusulas idénticas en múltiples operaciones de opción de
compra, algunas de las cuales han dado lugar a distintas resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, hace pensar en que las mismas constituyen
un contenido predeterminado cuya incorporación al contrato debería quedar sujeto a los
controles de incorporación, equilibrio y transparencia formal y material aplicables de
conformidad con lo previsto en la legislación sobre condiciones generales de la
contratación, protección de los consumidores y reguladora de créditos inmobiliarios. (cfr.
arts.1 y 5 de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación, arts 80 y
siguientes del Texto Refundido de la Ley para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios, RDLeg 1/2007, y art. 15 de la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de
Crédito Inmobiliario).
4. En relación con la cancelación de las cargas inscritas o anotadas con
posterioridad a la inscripción del derecho de opción, es defecto que impide proceder a la
misma la falta de consignación de todas aquellas cantidades que, formando parte del
precio de la compraventa, no se corresponden ni con la prima o precio de la opción, ni
con el importe abonado para pago de deudas garantizadas con cargas precedentes. Por
tanto, la cancelación interesada precisa la previa consignación de los importes
entregados al concedente de la opción a cuenta del pago del precio en el momento en
que se contrató el derecho de opción. Y ello, en la medida en que, de no ser así, las
partes en un contrato de opción podrían vaciar de contenido económico el dominio
todavía inscrito a favor del concedente de la opción, sobre el que recaen las cargas
posteriores a la inscripción de aquel, con el simple pacto en cuya virtud todo o parte del
precio de compraventa podrá ser entregado al concedente de la opción en un momento
anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa. Es decir, el pacto por el que una
parte o la totalidad del precio puede ser entregado por el optante al concedente de la
opción antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, –sobre todo si dicho
momento es el de la constitución del derecho de opción, priva a los titulares de cargas
posteriores de toda posibilidad de dirigirse contra el valor del bien todavía inscrito a
nombre del deudor e integrado en su patrimonio, defraudando el derecho de tales
titulares posteriores y generando en el deudor un enriquecimiento sin causa. En este
sentido, la posibilidad, admitida por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, de que de la cantidad a consignar a favor de los titulares de cargas posteriores
puedan deducirse las cantidades que hayan sido ya entregadas al concedente como
prima de la opción, en concepto de renta arrendaticia o para cancelar cargas
preferentes, siempre que así se haya previsto al pactar el derecho de opción, no puede
llegar al extremo de hacer posible que el ejercicio de aquel mediante el otorgamiento de
la escritura de compraventa pueda tener un efecto cancelatorio completo, por el solo
hecho de que el precio haya sido entregado al concedente en un momento anterior, sin
causa que así lo justifique. En este sentido la RDGSJFP de 31 de julio de 2024, BOE
de 23 de octubre, señala que “en línea de principios, las partes intervinientes no pueden,

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83