BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47264

modelo de contratación financiera con garantía inmobiliaria desarrollado en masa, cuyo
contenido literal no tiene su origen en una manifestación de la persona física que
comparece en el caso concreto.
– La cláusula en cuya virtud del precio de compraventa se descontará, además del
precio de la prima, “ cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la
formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en
cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o
hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para
satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren
haber suscrito o bien mediante su consignación notarial” y que tales cantidades se
acreditarán a través de certificado “emitido por la vendedora en la que constarán las
cantidades recibidas, fecha de recepción, los medios de pago y, de forma expresa,
deberá de constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la
compraventa de la finca objeto de la transmisión”. En la escritura de opción de compra
ejercitada a través de la escritura que da lugar a la presente incluso se pactó que “la
imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un
cálculo aproximado basado en la información de la que pueda disponer el comprador en
cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a
favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la parte cedente/vendedora
la diferencia a su favor.” Este último pacto ha sido declarado no inscribible por la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (por todas, RDGSJFP de 18 de
julio de 2022), por ser contrario a lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil y al
principio registral de especialidad.
La función de garantía de la devolución de las entregas realizadas por la parte
optante a la concedente de la opción, en el momento de contratar ésta, queda en el
presente caso más clara si tenemos en cuenta que junto con la escritura de compraventa
en ejercicio del derecho de opción a que la presente se refiere se presenta copia
autorizada de escritura de carta de pago, otorgada en la misma fecha en que se otorgó
la escritura de opción de compra y con número de protocolo inmediatamente siguiente,
en la que la parte concedente de la opción da carta de pago al optante de un importe
de 35.900 euros, que en una cláusula se dice abonada “a cuenta de la mencionada
prima o precio de la opción”, y en otra “a cuenta del precio de compraventa de la finca
antes descrita”. Si la primera de las declaraciones es la correcta, su contenido es
contradictorio con el del Registro, pues de la inscripción del derecho de opción de
compra resulta que dicha prima era de un importe de 5.000 euros. Y ciertamente no cabe
pensar que pueda considerarse prima o precio de un derecho de opción de compra, –
que la parte optante perdería de no ejercitar la opción–, un importe de 40.900 euros, que
es casi la mitad del precio pactado para la compraventa, que es de 82.000 euros. Es
decir, ello supondría que la parte optante decide pagar, por el derecho a optar, la mitad
del precio por el que en un futuro compraría. Si, por el contrario, como parece razonable,
el importe de 35.900 euros se entrega a cuenta del precio de compraventa, y en el
mismo momento en que se pacta la constitución del derecho de opción, la causa
garantiae del contrato se hace más evidente, en la medida en que la entrega de dicho
importe solo puede entenderse realizada en concepto de préstamo, que habrá de ser
necesariamente devuelto por el concedente de la opción en el caso de que el optante
decidiera, en ejercicio de su derecho de opción, no comprar. O dicho de otro modo, que
el optante podrá recuperar mediante el ejercicio del derecho de opción y la consecuente
adquisición del dominio de la finca. En este sentido, la RDGSJFP de 9 de septiembre
de 2024 afirma que “…para nada ha de obviarse en modo alguno, como anticipamos
más arriba, la regla hermenéutica que proclama el artículo 1281.2 del código Civil (‘si las
palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá
ésta sobre aquéllas’), pues no es menos cierto, como indica la registradora en su nota
respecto del negocio jurídico calificado, que del tenor literal de las cláusulas cabe
entender que subyace un contrato de financiación con garantía inmobiliaria. Y es que, si
hay cantidades entregadas por el optante antes de haber ejercitado la opción de compra,

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83