BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47263

2. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la
inscripción no convalida el acto nulo con arreglo a las leyes, de lo que resulta que el
hecho de que conste inscrito el derecho de opción de compra que por medio de la
escritura ahora calificada se ejercita, no impide que el registrador abajo firmante, de
acuerdo con la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que
a continuación se dirá, proceda a calificar su posible falta de validez.
3. Que el otorgamiento unilateral de la compraventa en ejercicio de la opción de
compra constituida en escritura de fecha veinticuatro de julio de dos mil veinte, e inscrita
en este Registro de la Propiedad sobre la finca registral 9473 de la Sección 2.ª de
Tarragona, supone, en realidad, la ejecución de una garantía inmobiliaria constituida en
una operación de financiación cuya configuración no cumple los requisitos básicos
necesarios para su validez y eficacia. Así resulta del hecho de que la constitución del
derecho de opción de compra en su día inscrito tiene un clausulado literalmente idéntico
al de otras operaciones que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha
calificado como una “traba en función de garantía”, traba que, en los términos en que se
constituyó, tiene un mecanismo de ejercicio y, por tanto, de ejecución, en el que las
garantías que en beneficio del deudor deben concurrir en operaciones de financiación
inmobiliaria, “brillan por su ausencia”, (dicción literal de las RRDGSJFP de fechas 30 de
julio de 2024, BOE de 23 de octubre, y de 9 de septiembre de 2024, BOE de 6 de
noviembre de 2024). Establecen tales resoluciones que no puede siquiera plantearse su
sujeción a los requisitos de transparencia material y equilibrio entre las partes
establecidos [sic] en la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario,
“pues precisamente la imposibilidad de admitir una garantía como la pretendida pone en
tela de juicio el mecanismo de financiación en sí.” A partir de ello cabe entender que el
otorgamiento unilateral de la compraventa por el optante constituye la ejecución de un
comiso en el que no existe garantía alguna que asegure el equilibrio entre las
prestaciones ni el efectivo derecho a la defensa de la parte que pierde el dominio y que,
por lo tanto, carece de validez. Arts. 1859, 1884 del Código Civil, 129 de la Ley
Hipotecaria, 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Del contenido del Registro resulta que la opción de compra que por el título al que la
presente se refiere se ejercita contiene las siguientes cláusulas, se insiste, de redacción
literalmente idéntica a las contenidas en el modelo que, a juicio del Centro Directivo,
constituye una forma de garantía inmobiliaria que no puede ser admitida ni, por lo tanto,
inscrita:
– La cláusula, incluida como una manifestación realizada por la parte concedente de
la opción “antes de dar continuidad a la lectura de la presente escritura”, por la que el
notario autorizante afirma que dicha parte manifestó que “el precio establecido para
ejercitar la opción de compra aquí establecida y como consecuencia adquirir la finca, ha
sido pactado y tratado con suficiente antelación para valorar su conveniencia o no y que
el importe establecido, así como que el resto de las condiciones contenidas en la
presente escritura de opción de compra son fruto de negociaciones previas que
satisfacen suficientemente sus intereses, así mismo se hace mención de que la
vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con respecto al
optante, ni que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad
imperiosa de vender la finca, además la parte cedente confirma haber entendido
claramente el contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura y que en
ningún caso considera que el optante obre de mala fe ni aprovechándose de ninguna
circunstancia personal.” Ciertamente llama la atención que en escrituras autorizadas por
distintos notarios, en distintas ciudades y entre partes distintas, diferentes personas
físicas realicen de viva voz en el acto de la firma y antes de dar continuidad a la lectura
de la escritura por el notario manifestaciones de contenido y transcripción literalmente
idéntica (incluidos signos de puntuación), a través de las cuales pretenden dejar claro
que su consentimiento se ha formado en términos en que el contrato celebrado no pueda
ser posteriormente impugnado por lesión en el precio o por vicio del consentimiento. Más
bien parece una cláusula de estilo incorporada por uno o varios predisponentes a un

cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 83