BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47282

Y añade el registrador que, si la primera de las declaraciones es la correcta, su
contenido es contradictorio con el del Registro, pues de la inscripción del derecho de opción
de compra resulta que dicha prima ascendía a 5.000 euros. De ello extrae como conclusión
razonable, que dichos 35.900 euros se entregaron a cuenta del precio de compraventa y en
el mismo momento en que se pactó la constitución del derecho de opción.
Recordemos que, en relación con la cancelación de las cargas inscritas o anotadas
con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, es defecto que impide proceder
a la misma la falta de consignación de todas aquellas cantidades que, formando parte
del precio de la compraventa, no se correspondan ni con la prima o precio de la opción,
ni con el importe abonado para pago de deudas garantizadas con cargas precedentes.
Tiene por ello razón el registrador, cuando entiende que la cancelación interesada en la
escritura de ejercicio de la opción, precisa la previa consignación de los importes
entregados al concedente de la opción a cuenta del pago del precio en el momento en
que se constituyó el derecho: «(…) en la medida en que, de no ser así, las partes en un
contrato de opción podrían vaciar de contenido económico el dominio todavía inscrito a
favor del concedente de la opción, sobre el que recaen las cargas posteriores a la
inscripción de aquel, con el simple pacto en cuya virtud todo o parte del precio de
compraventa podrá ser entregado al concedente de la opción en un momento anterior al
otorgamiento de la escritura de compraventa. Es decir, el pacto por el que una parte o la
totalidad del precio puede ser entregado por el optante al concedente de la opción antes
del otorgamiento de la escritura de compraventa, –sobre todo si dicho momento es el de
la constitución del derecho de opción, priva a los titulares de cargas posteriores de toda
posibilidad de dirigirse contra el valor del bien todavía inscrito a nombre del deudor e
integrado en su patrimonio, defraudando el derecho de tales titulares posteriores y
generando en el deudor un enriquecimiento sin causa. En este sentido, la posibilidad,
admitida por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de que de la
cantidad a consignar a favor de los titulares de cargas posteriores puedan deducirse las
cantidades que hayan sido ya entregadas al concedente como prima de la opción, en
concepto de renta arrendaticia o para cancelar cargas preferentes, siempre que así se
haya previsto al pactar el derecho de opción, no puede llegar al extremo de hacer posible
que el ejercicio de aquel mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda
tener un efecto cancelatorio completo, por el solo hecho de que el precio haya sido
entregado al concedente en un momento anterior, sin causa que así lo justifique. En este
sentido la RDGSJFP de 31 de julio de 2024, BOE de 23 de octubre, señala que “en línea
de principios, las partes intervinientes no pueden, en ejercicio del derecho real de opción,
reducir a la nada el contenido del Registro en perjuicio de posibles terceros posteriores
que hayan confiado en los pronunciamientos de los asientos registrales, defraudando así
sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa.”».
Postura que, sin duda, tiene además un claro apoyo en preceptos como el
artículo 1219 del Código Civil («las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura
anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el
contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al
margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el
tercero»), pues, en este caso, la segunda escritura, en lo tocante al importe de la prima
de la opción, desvirtúa la primera.
Argumento que se refuerza, a mayores, contemplando la eficacia negativa de la
publicad registral, que implica, como es sabido, que lo inscrito no afecta al que contrata
confiado en el contenido del Registro (cfr. artículo 32 de la Ley Hipotecaria). Aquí, sin
duda, los terceros solo conocen –vía asientos registrales– el contenido de la primera
escritura; más no el de la segunda, en aspecto tan relevante para ellos como las
cantidades anticipadas por el optante.
Y todo ello –repetimos– respecto de esa cantidad que se abona en la escritura otorgada
sin solución de continuidad a la inicial de constitución del derecho, y cuyo contenido es
ajeno al Registro y por tanto desconocida por los terceros: el Registro solo publica que se
abonó al pactar el derecho de opción, como prima, la cantidad de 5.000 euros.

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83