BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47281

como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las
cargas posteriores (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
Y en cuanto a las cantidades que pueden ser retenidas y no consignadas por el
optante, esta Dirección General ha declarado que puede efectuarse la deducción del
importe de la prima de la opción; es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al
concederla, o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o
satisfechas por el optante. Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el
optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo
garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho
de opción ejercitado; o cuando se haya pactado el pago por compensación, siempre que
no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es fundamental que
dichas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y –cabe remarcar–
debidamente inscritas.
Al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de
derechos posteriores inscritos, en la medida en que deben sufrir la cancelación del
asiento sin su concurso, se trata de que puedan al menos contar con el depósito a su
disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o
derechos; subrogándose dicho precio de la venta en el lugar de la finca como objeto de
los créditos anotados o hipotecarios, máxime cuando todas las actuaciones de los
interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con
la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados. Y es también
doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio establecido por
diversas Resoluciones –entre ellas, la de 11 de junio de 2002–, debe impedir pactos que
dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante; si bien no puede llevarse al
extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos
posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia
registral frente a ellos.
Por ello, el contrato de opción debe estar perfectamente configurado, de forma que el
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las
obligaciones establecidas; de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione. Y como este Centro
Directivo ha reconocido la posibilidad de cancelación de las cargas posteriores sin
proceder a la correspondiente consignación del precio, cuando no proceda pago alguno
en el momento de la compraventa, según lo convenido en la escritura de concesión del
derecho de opción y reflejado en el asiento registral; es decisiva la configuración del
derecho de opción en la escritura para que pueda ser transcrito en el asiento registral.
Así, al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se
deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior
tendrá conocimiento de que dicha cantidad no se consignará.
4. Aclarado lo anterior, y en relación a la necesidad de consignación por parte del
comprador al ejercitar la opción, aporta el registrador en su nota calificación un
argumento en absoluto irrelevante en el caso que nos ocupa.
En efecto –indica–, junto con la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de
opción, se presentó al Registro copia autorizada de escritura de carta de pago, otorgada
en la misma fecha que la de opción de compra y con número de protocolo
inmediatamente siguiente. En esta última escritura, la parte concedente de la opción da
carta de pago, al optante, de una cantidad de 35.900 euros; que en una cláusula se dice
abonada «a cuenta de la mencionada prima o precio de la opción», y en otra «a cuenta
del precio de compraventa de la finca antes descrita» (recordemos que en la escritura de
ejercicio del derecho de opción se indica respecto de esta última cantidad:
«correspondiente a la prima de la opción de compra realizada en la forma establecida en
la escritura autorizada ante el notario de Barcelona, don Sergi González Delgado, el
día 24 de julio de 2020, bajo el número 2147 de protocolo»).

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83