BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47280

que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor».
Ahora bien, el ineludible respeto al capital artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, impide que este Centro Directivo pueda entrar a analizar el contenido del
derecho inscrito; ni –en este caso– el acierto o no de la inscripción practicada en su día.
Por ello hemos de centrarnos en el análisis de la fase de ejercicio de tal derecho, pues la
salvaguardia de los asientos solo permite examinar tal extremo, dado que una operación
análoga al «levantamiento del velo» (en el campo societario), y respecto de una
inscripción ya practicada, únicamente compete a los tribunales. Por tal razón la
resolución de este recurso ha de ceñirse a analizar si el ejercicio de la opción se
acomoda a la doctrina de este Centro Directivo.
3. Continuando con el examen de la nota recurrida, por lo que se refiere a la
notificación por medio de burofax (y sus efectos), y a la previsión y sistema de cálculo –y
acreditación– de las cantidades que puedan detraerse por el comprador al ejercitar la
opción; pese a no ajustarse tales previsiones a la doctrina que reiteradamente viene
manteniendo este Centro Directivo en múltiples resoluciones sobre el particular, al estar
inscritas, tal y como se plasmaron en la escritura de constitución del derecho,
únicamente pueden ser desvirtuadas en un procedimiento contradictorio en sede judicial.
Cuestión distinta es la exigencia de consignación que pone de manifiesto el fundamento
de derecho cuarto de la nota; clara exigencia del ejercicio de la opción, tal y como ha
declarado reiteradamente este Centro Directivo.
Tradicionalmente, en la doctrina de este Centro Directivo se ha venido aplicando al
desenvolvimiento registral del derecho de opción, por analogía, la regulación contenida
en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, conforme al cual: «las inscripciones de
venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si
resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite
haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento
bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las
deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Si sobre los bienes sujetos
a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también
deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se
acredite la referida consignación».
La cancelación de cargas posteriores viene impuesta por aplicación del artículo 79 de
la Ley Hipotecaria, como consecuencia de la extinción del derecho gravado; y es la
consignación o el depósito del precio lo que permite cancelar el derecho de los titulares
regístrales posteriores prescindiendo de su consentimiento, el cual sería en otro caso
necesario conforme a los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria.
Por una parte, la innecesaridad del consentimiento del titular registral para la
cancelación de su derecho viene justificada porque, a través de la consignación del
precio, éste pasa a ocupar por subrogación real la posición jurídica que tenía el inmueble
de forma que los derechos que recaen sobre el mismo pasan ahora a recaer sobre
aquél. Por otro lado, la cancelación de las cargas posteriores deriva del principio de
purga que es, a su vez, consecuencia del principio de prioridad registral y del hecho de
que el derecho real de opción no cierra el Registro a ulteriores actos dispositivos y de
gravamen realizados por el concedente de la opción, como ya se ha indicado
anteriormente.
En resumen, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente
y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede es la
cancelación de los derechos que se resuelven, tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley
Hipotecaria; por ejemplo, la cancelación de un embargo sería una inevitable
consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario,

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83