Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6936)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47277
– «la valoración de calificación negativa que se impugna ha sido realizada en base a
suposiciones o valoraciones subjetivas, sin tener en cuenta que el acto de opción de
compra es un derecho de adquisición previsto dentro de nuestro ordenamiento
sustantivo, mas no es un derecho de garantía como se indica erróneamente en el
Acuerdo impugnado. No existe conexión alguna entre sus elementos ni en las cláusulas
firmadas por las partes».
– «el derecho de opción está regulado en el Derecho Civil Catalán, en el art 568-5
a 12, del Código Civil Catalán, Ley 5/2006 de 10 de mayo», y «la calificación realizada
por el Sr. Registrador en el caso que nos ocupa tiende a la interpretación de un posible
pacto comisorio, que no tiene relación alguna con el contrato que nos ocupa (…) De los
contratos se ha de obtener una interpretación sistemática de todas las cláusulas del
contrato como conjunto orgánico de todos los contratos acordados, entre las partes para
conseguir una finalidad económica unitaria».
– en cuanto a las «cantidades entregadas por cuenta de una opción antes de
ejercitarse, deducción unilteral [sic] por cálculo aproximado del importe de compra,
notificación por burofax:
A) El pago de la prima y el error de forma en la redacción de la carta de pago. En
ella se hace mención al importe recibido por el cedente/vendedor la suma de 5.000,00 €
como prima y la misma que pasa a aplicarse al precio de compra venta. Se indica
asimismo que recibe la suma de 35.900,00 € como parte del precio de compraventa.
Esto no está prohibido, y el Registrador interpreta que este importe constituye un
préstamo, que no es cierto, lo sería en todo caso que se quiere preservar y garantizar la
venta cuya opción está pactada para ejercerla dentro de un plazo de 4 años.
B) Segunda Concurrencia En la opción se prevé la posibilidad de imputar al precio
de compraventa las cantidades y que este acto defrauda el derecho de titulares
posteriores de gravámenes que se constituyen sobre la finca. Cuando se constituye el
derecho de opción, lo único cierto es que sólo existe un gravamen y que es una hipoteca
y que éste tiene la preferencia de pago en caso y como así ha sido de ejercer el derecho
de opción.
Esta carga hipotecaria ha sido cancelada por mi representada y ha pagado la suma
de 48.965,00 €, conforme se acredita con el Certificado de Saldo otorgado por la entidad
acreedora y quien ha solicitado la cancelación de la anotación marginal al Juzgado Civil
que la ejecutaba, habiéndose expedido el mandamiento de cancelación de la
certificación respectiva (…)
Asimismo, mi representada en cumplimiento de los criterios de la DGSJFP ha
cumplido con presentar instancias en las entidades que tienen han inscrito un embargo
de forma posterior a la opción de compra y se les ha comunicado que no existe saldo
alguno que se pueda ingresar a su favor (…)
La carta de pago otorgado con protocolo posterior a la opción de compra, no es un
acto prohibido ni lesivo a terceros, la intención es clara. Adquirir una finca.
C) En Cuanto a la notificación y requerimiento, manifiesta el Sr Registrador que no
se ha requerido por vía notarial, y que esto deriva en un motivo de calificación negativa.
El objetivo de la notificación del ejercicio por un medio fehaciente, requiere que el
cedente/vendedor tenga conocimiento real de la venta inminente de la finca que se
perfecciona con esta voluntad del optante, el cedente ya manifestó su voluntad de
transmitir la finca desde que firma la opción de compra.
La notificación por Burofax también está permitida, y existe diferentes acuerdos de la
DGSJPF que lo determinan, y a más abundamiento en el caso de autos el burofax
enviado ha sido recepcionado por el mismo cedente/vendedor tal y como consta de la
certificación que consta unido en la escritura de ejercicio. En este caso, el cedente/
vendedor no compareció, por voluntad propia, no siendo necesaria porque ya había
pactado y consentido que se realice una venta unilateral y es el ordenamiento Catalán
quien permite y legitima el ejercicio unilateral de la opción de compra, no siendo
necesaria la comparecencia del optante, quien ya ha otorgado su voluntad de transmitir
el bien objeto de adquisición, y éste es un elemento esencial de este contrato y que no
cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47277
– «la valoración de calificación negativa que se impugna ha sido realizada en base a
suposiciones o valoraciones subjetivas, sin tener en cuenta que el acto de opción de
compra es un derecho de adquisición previsto dentro de nuestro ordenamiento
sustantivo, mas no es un derecho de garantía como se indica erróneamente en el
Acuerdo impugnado. No existe conexión alguna entre sus elementos ni en las cláusulas
firmadas por las partes».
– «el derecho de opción está regulado en el Derecho Civil Catalán, en el art 568-5
a 12, del Código Civil Catalán, Ley 5/2006 de 10 de mayo», y «la calificación realizada
por el Sr. Registrador en el caso que nos ocupa tiende a la interpretación de un posible
pacto comisorio, que no tiene relación alguna con el contrato que nos ocupa (…) De los
contratos se ha de obtener una interpretación sistemática de todas las cláusulas del
contrato como conjunto orgánico de todos los contratos acordados, entre las partes para
conseguir una finalidad económica unitaria».
– en cuanto a las «cantidades entregadas por cuenta de una opción antes de
ejercitarse, deducción unilteral [sic] por cálculo aproximado del importe de compra,
notificación por burofax:
A) El pago de la prima y el error de forma en la redacción de la carta de pago. En
ella se hace mención al importe recibido por el cedente/vendedor la suma de 5.000,00 €
como prima y la misma que pasa a aplicarse al precio de compra venta. Se indica
asimismo que recibe la suma de 35.900,00 € como parte del precio de compraventa.
Esto no está prohibido, y el Registrador interpreta que este importe constituye un
préstamo, que no es cierto, lo sería en todo caso que se quiere preservar y garantizar la
venta cuya opción está pactada para ejercerla dentro de un plazo de 4 años.
B) Segunda Concurrencia En la opción se prevé la posibilidad de imputar al precio
de compraventa las cantidades y que este acto defrauda el derecho de titulares
posteriores de gravámenes que se constituyen sobre la finca. Cuando se constituye el
derecho de opción, lo único cierto es que sólo existe un gravamen y que es una hipoteca
y que éste tiene la preferencia de pago en caso y como así ha sido de ejercer el derecho
de opción.
Esta carga hipotecaria ha sido cancelada por mi representada y ha pagado la suma
de 48.965,00 €, conforme se acredita con el Certificado de Saldo otorgado por la entidad
acreedora y quien ha solicitado la cancelación de la anotación marginal al Juzgado Civil
que la ejecutaba, habiéndose expedido el mandamiento de cancelación de la
certificación respectiva (…)
Asimismo, mi representada en cumplimiento de los criterios de la DGSJFP ha
cumplido con presentar instancias en las entidades que tienen han inscrito un embargo
de forma posterior a la opción de compra y se les ha comunicado que no existe saldo
alguno que se pueda ingresar a su favor (…)
La carta de pago otorgado con protocolo posterior a la opción de compra, no es un
acto prohibido ni lesivo a terceros, la intención es clara. Adquirir una finca.
C) En Cuanto a la notificación y requerimiento, manifiesta el Sr Registrador que no
se ha requerido por vía notarial, y que esto deriva en un motivo de calificación negativa.
El objetivo de la notificación del ejercicio por un medio fehaciente, requiere que el
cedente/vendedor tenga conocimiento real de la venta inminente de la finca que se
perfecciona con esta voluntad del optante, el cedente ya manifestó su voluntad de
transmitir la finca desde que firma la opción de compra.
La notificación por Burofax también está permitida, y existe diferentes acuerdos de la
DGSJPF que lo determinan, y a más abundamiento en el caso de autos el burofax
enviado ha sido recepcionado por el mismo cedente/vendedor tal y como consta de la
certificación que consta unido en la escritura de ejercicio. En este caso, el cedente/
vendedor no compareció, por voluntad propia, no siendo necesaria porque ya había
pactado y consentido que se realice una venta unilateral y es el ordenamiento Catalán
quien permite y legitima el ejercicio unilateral de la opción de compra, no siendo
necesaria la comparecencia del optante, quien ya ha otorgado su voluntad de transmitir
el bien objeto de adquisición, y éste es un elemento esencial de este contrato y que no
cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83
