BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47276

recibir el burofax que a tal efecto se le remita no derivará en falta de notificación para el
correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier
cambio de domicilio.”; ha sido considerada no inscribible por la DGSJFP, de forma
reiterada, por entender que la trascendencia de los efectos resultantes de la notificación,
exigen la máxima seguridad en su realización y, por tanto, la necesidad de que sea
realizada por vía notarial, a través de un acta notarial de notificación. (cfr. RDGSJFP
de 18 de julio de 2022, entre otras). En el presente supuesto, la notificación fue
realizada, según lo expresamente pactado en el título, por medio de burofax, quedando
por tanto incumplida la exigencia de notificación por vía notarial».
– «en relación con la cancelación de las cargas inscritas o anotadas con
posterioridad a la inscripción del derecho de opción, es defecto que impide proceder a la
misma la falta de consignación de todas aquellas cantidades que, formando parte del
precio de la compraventa, no se corresponden ni con la prima o precio de la opción, ni
con el importe abonado para pago de deudas garantizadas con cargas precedentes. Por
tanto, la cancelación interesada precisa la previa consignación de los importes
entregados al concedente de la opción a cuenta del pago del precio en el momento en
que se contrató el derecho de opción. Y ello, en la medida en que, de no ser así, las
partes en un contrato de opción podrían vaciar de contenido económico el dominio
todavía inscrito a favor del concedente de la opción, sobre el que recaen las cargas
posteriores a la inscripción de aquel, con el simple pacto en cuya virtud todo o parte del
precio de compraventa podrá ser entregado al concedente de la opción en un momento
anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– «el argumento y estudio de la nueva calificación que realiza el Registrador, a
criterio de esta parte, se extralimita en las facultades que tiene como funcionario
calificador, excediéndose al principio contenido en el Art. 33 de la Ley Hipotecaria, y crea
para esta parte inseguridad jurídica, y además aplica de forma retroactiva criterios
vertidos con posterioridad a la calificación por la DGSJF a que se refiere el Art. 18 de la
Ley Hipotecaria, que son la legalidad de las formas extrínsecas, o de lo que resulte del
título y el contenido del Registro, invocando además del art. 33 de la Ley Hipotecaria con
el objeto de dejar sin efecto y en la categoría de acto nulo un acto que ha sido celebrado
de forma legal, acto que no está proscrito por la ley y que es en absoluto la voluntad de
las partes de una forma de adquisición de la propiedad que está prevista en la
Legislación Catalana. Aplicar criterios de la DGSJFP con posterioridad al acto inscrito y
que ahora vuelve a calificar, causa perjuicio a la actividad económica de mi
representada, que es una inmobiliaria y no una entidad financiera y causa inseguridad
jurídica. Es decir, en la calificación impugnada el Registrador tiende a vincular esta
opción de compra a una operación de financiación, ocasionando un entorpecimiento en
el tráfico jurídico e inmobiliario propios de la disposición y/o adquisición de la propiedad,
que es la finalidad de esta operación».
– «el artículo 33 de la Ley Hipotecaria es un precepto vigente y fundamental en
nuestro ordenamiento, la inscripción no convalida los actos nulos. Pero esta supuesta
Nulidad que esgrime el Señor Registrador: ¿puede declararla porque así lo considera de
oficio? ¿Acaso esa supuesta nulidad no sería objeto de ser declarada por el Órgano
Jurisdiccional en un procedimiento instando para tal efecto? ¿Es válido recalificar un acto
ya inscrito bajo un criterio o acuerdo de la Dirección General en una resolución posterior
al acto que se recalifica? Esta aplicación retroactiva de un criterio registral da lugar a
conflictos entre los distintos interesados en una misma situación jurídica. La modificación
de situaciones jurídicas ya consolidadas está generando importantes costes económicos
para mi representada, teniendo una finca en propiedad y que la no inscripción de su
titularidad en el Registro restringe su derecho de comercializarla. El Señor Registrador
considera que el derecho de opción inscrito es nulo de pleno derecho. Es decir, ejerce
facultades de discernir un conflicto que no existe entre los intervinientes».

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83