BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47275

– que «llama la atención que en escrituras autorizadas por distintos notarios, en
distintas ciudades y entre partes distintas, diferentes personas físicas realicen de viva
voz en el acto de la firma y antes de dar continuidad a la lectura de la escritura por el
notario manifestaciones de contenido y transcripción literalmente idéntica (incluidos
signos de puntuación), a través de las cuales pretenden dejar claro que su
consentimiento se ha formado en términos en que el contrato celebrado no pueda ser
posteriormente impugnado por lesión en el precio o por vicio del consentimiento. Más
bien parece una cláusula de estilo incorporada por uno o varios predisponentes a un
modelo de contratación financiera con garantía inmobiliaria desarrollado en masa, cuyo
contenido literal no tiene su origen en una manifestación de la persona física que
comparece en el caso concreto».
– que «de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la
inscripción no convalida el acto nulo con arreglo a las leyes, de lo que resulta que el
hecho de que conste inscrito el derecho de opción de compra que por medio de la
escritura ahora calificada se ejercita, no impide que el registrador abajo firmante, de
acuerdo con la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que
a continuación se dirá, proceda a calificar su posible falta de validez». Y que el
«otorgamiento unilateral de la compraventa en ejercicio de la opción de compra
constituida en escritura de fecha veinticuatro de julio de dos mil veinte, e inscrita en este
Registro de la Propiedad sobre la finca registral 9473 de la Sección 2.ª de Tarragona,
supone, en realidad, la ejecución de una garantía inmobiliaria constituida en una
operación de financiación cuya configuración no cumple los requisitos básicos
necesarios para su validez y eficacia. Así resulta del hecho de que la constitución del
derecho de opción de compra en su día inscrito tiene un clausulado literalmente idéntico
al de otras operaciones que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha
calificado como una “traba en función de garantía”, traba que, en los términos en que se
constituyó, tiene un mecanismo de ejercicio y, por tanto, de ejecución, en el que las
garantías que en beneficio del deudor deben concurrir en operaciones de financiación
inmobiliaria, “brillan por su ausencia”, (dicción literal de las RRDGSJFP de fechas 30 de
julio de 2024, BOE de 23 de octubre, y de 9 de septiembre de 2024, BOE de 6 de
noviembre de 2024)».
– «la cláusula en cuya virtud del precio de compraventa se descontará, además del
precio de la prima, “cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la
formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en
cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o
hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para
satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren
haber suscrito o bien mediante su consignación notarial” y que tales cantidades se
acreditarán a través de certificado “emitido por la vendedora en la que constarán las
cantidades recibidas, fecha de recepción, los medios de pago y, de forma expresa,
deberá de constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la
compraventa de la finca objeto de la transmisión”. En la escritura de opción de compra
ejercitada a través de la escritura que da lugar a la presente incluso se pactó que “la
imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un
cálculo aproximado basado en la información de la que pueda disponer el comprador en
cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a
favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la parte cedente/vendedora
la diferencia a su favor.” Este último pacto ha sido declarado no inscribible por la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (por todas, RDGSJFP de 18 de
julio de 2022), por ser contrario a lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil y al
principio registral de especialidad».
– «la cláusula en cuya virtud “con respecto al medio a utilizar para dar lugar a la
notificación fehaciente, expuesta en el párrafo anterior, la parte cedente/vendedora
acepta expresamente que se realice mediante burofax, a su domicilio, expuesto en el
encabezamiento de esta escritura, y asume a todos los efectos, que el hecho de no

cve: BOE-A-2025-6936
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Núm. 83