BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47278

afectan de causa de nulidad alguna En ese sentido el STS de 29 de mayo de 2014
cuando expresa que “el presupuesto de la determinabilidad se considera cumplido tanto
si el objeto se encuentra determinado en todos sus extremos, como si su concreción se
produce conforme a criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin
necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11
de abril de 2013, n.º 221/2013)’” (…)
De este modo, es necesario indicar que el precio o prima de la opción se encuentra
perfectamente concretado en la escritura, así como la previsión de cualquier cantidad
anticipada por el optante al concedente que se considerará pago a cuenta del precio,
siempre y cuando, evidentemente, sean medios de pago debidamente acreditados, de
hecho en la propia escritura de formalización de la opción de compra no se deja margen
de error con respecto a que importes se deben tener en cuenta como a cuenta de
precio».
– que «en consecuencia, definitivamente, no se vulnera el principio establecido en el
art. 1256 del Código Civil, en el momento en el que no se deja al albur de una de las
partes el cumplimiento del convenio; sino que es consensuado, probatorio y garantista,
ya que no se indica que únicamente se ha de aportar los medios de pago que han de ser
debidamente acreditativos, máxime si se trata de consignación notarial o carta de pago
formalizada por ambas partes que indique de forma clara el destino de la cantidad
recibida. Se ha de tener en cuenta que el contrato de opción la voluntad de la [sic]
cedentes es firme y perfecto, y de obligatorio cumplimiento que ha dispuesto a favor del
cedente y que éste sólo perfeccionará la compra con su ejercicio. En la operación de
opción de compra, como en la compraventa, intervienen los intermediarios inmobiliarios;
en este caso son dos en el acto de disposición de una finca, pero de forma aplazada».
2. Así las cosas y pese al nada desdeñable esfuerzo argumentativo realizado por el
registrador, en este caso no cabe obviar un hecho incontrovertible, cual es que el
derecho de opción pactado, cuyo ejercicio se ha formalizado en la escritura calificada,
fue en su día inscrito en el Registro. Y bien es sabido, pues ha sido reiteradamente
declarado por este Centro Directivo, que: «Toda la doctrina elaborada a través de los
preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro
Directivo (…) parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están
bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se
declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria)». Ineludible
punto de partida, por tanto, que no requiere mayores precisiones ni comentarios.
Sin duda no cabe desconocer que el derecho de opción, y su relación con el pacto
comisorio, ha motivado últimamente la atención de este Centro Directivo en múltiples
Resoluciones, que han puesto de relieve: «(…) Respecto de esta última cuestión (la
prohibición del citado pacto), ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto de
relieve en numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018 y 28 de enero de 2020, 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio
de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de
enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, entre otras, siendo de especial relevancia
las tres últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de
operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en
cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil)”.
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), “el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),

cve: BOE-A-2025-6936
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