BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 83

Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47272

De este modo, es necesario indicar que el precio o prima de la opción se encuentra
perfectamente concretado en la escritura, así como la previsión de cualquier cantidad
anticipada por el optante al concedente que se considerará pago a cuenta del precio,
siempre y cuando, evidentemente, sean medios de pago debidamente acreditados, de
hecho en la propia escritura de formalización de la opción de compra no se deja margen
de error con respecto a que importes se deben tener en cuenta como a cuenta de precio.
De este modo, para asegurar los derechos del concedente y optante, hay que preservar
que las cantidades entregadas a cuenta al concedente, a su solicitud, estén
perfectamente acreditadas por los medios de pago establecidos en derecho. Así, reza la
cláusula cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de
la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, mediante cheque y / o
cheques bancarios nominativos, o cualquier otro medio de pago debidamente acreditado,
y su posterior depósito notarial mediante ingreso en la cuenta de consignación.”
En literal de la escritura de opción de compra, se aclara este apartado de forma
absolutamente transparente:
“Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte cedente/vendedora
haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar certificado original emitido por
la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la
recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá
constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la
finca objeto de transmisión”.
Asimismo, en relación a las perspicaces manifestaciones de del Registrador, en
cuanto a las cantidades a retener en concepto de a cuenta de precio, para hacer fronte a
las cargas hipotecarias, se deben matizar en cuanto a que se limitan a cargas
hipotecarias, en este caso una hipoteca de “Sabadell, cedido a Axator” o aquellos
embargos que pudieran ser inscritos durante los dos años de vigencia de la opción de
compra, cantidades las cuales, como es comprensible, no pueden determinarse en el
momento de la formalización de la opción de compra.
En consecuencia, definitivamente no se vulnera el principio establecido en el
art. 1256 del Código Civil en el momento en el que no se deja al albur de una de las
partes el cumplimiento del convenio, sino que es consensuado, probatorio y garantista,
ya que no se indica que únicamente se ha de aportar los medios de pago que han de ser
debidamente acreditativos, máxime si se trata de consignación notarial o carta de pago
formalizada por ambas partes que indique de forma clara el destino de la cantidad
recibida.
Se ha de tener en cuenta que el Contrato de Opción la voluntad de la [sic] cedentes
es firme y perfecto, y de obligatorio cumplimiento que ha dispuesto a favor del cedente y
que éste sólo perfeccionará la compra con su ejercicio. En la operación de opción de
compra, como en la compraventa, intervienen los intermediarios inmobiliarios, en este
caso son dos en el acto de disposición de una finca pero de forma aplazada.
Conclusiones

En base a los argumentos expuestos, esta parte concluye que no hay obstáculo para
admitir una previsión como la cuestionada en la calificación recurrida, pues los posibles
ajustes o compensaciones a que hubiera lugar, de no mediar acuerdo entre las partes,
se sustanciarían en sede judicial y extramuros del Registro; pero es que, sobre todo,
poco margen deja la escritura calificada para presuponer un pacto comisorio”, y en
ningún caso se aprecia fundamento para que el Señor Registrador pueda tener causas
fundadas acerca de la veracidad de las manifestaciones de las partes y del contenido de
la escritura.

cve: BOE-A-2025-6936
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Cuarto.