Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6936)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47271
B) Segunda Concurrencia En la opción se prevé la posibilidad de imputar al precio
de compraventa las cantidades y que este acto defrauda el derecho de titulares
posteriores de gravámenes que se constituyen sobre la finca. Cuando se constituye el
derecho de opción, lo único cierto es que sólo existe un gravamen y que es una hipoteca
y que éste tiene la preferencia de pago en caso y como así ha sido de ejercer el derecho
de opción.
Esta carga hipotecaria ha sido cancelada por mi representada y ha pagado la suma
de 48.965,00 €, conforme se acredita con el Certificado de Saldo otorgado por la entidad
acreedora y quien ha solicitado la cancelación de la anotación marginal al Juzgado Civil
que la ejecutaba, habiéndose expedido el mandamiento de cancelación de la
certificación respectiva (…)
Asimismo, mi representada en cumplimiento de los criterios de la DGSJFP ha
cumplido con presentar instancias en las entidades que tienen han inscrito un embargo
de forma posterior a la opción de compra y se les ha comunicado que no existe saldo
alguno que se pueda ingresar a su favor (…)
La carta de pago otorgado con protocolo posterior a la opción de compra, no es un
acto prohibido ni lesivo a terceros, la intención es clara. Adquirir una finca.
C) En Cuanto a la notificación y requerimiento, manifiesta el Sr Registrador que no
se ha requerido por vía notarial, y que esto deriva en un motivo de calificación negativa.
El objetivo de la notificación del ejercicio por un medio fehaciente, requiere que el
cedente/vendedor tenga conocimiento real de la venta inminente de la finca que se
perfecciona con esta voluntad del optante, el cedente ya manifestó su voluntad de
transmitir la finca desde que firma la opción de compra.
La notificación por Burofax también está permitida, y existe diferentes acuerdos de la
DGSJPF que lo determinan, y a más abundamiento en el caso de autos el burofax
enviado ha sido recepcionado por el mismo cedente/vendedor tal y como consta de la
certificación que consta unido en la escritura de ejercicio. En este caso, el cedente/
vendedor no compareció, por voluntad propia, no siendo necesaria porque ya había
pactado y consentido que se realice una venta unilateral y es el ordenamiento Catalán
quien permite y legitima el ejercicio unilateral de la opción de compra, no siendo
necesaria la comparecencia del optante, quien ya ha otorgado su voluntad de transmitir
el bien objeto de adquisición, y éste es un elemento esencial de este contrato y que no
afectan de causa de nulidad alguna En ese sentido el STS de 29 de mayo de 2014
cuando expresa que “el presupuesto de la determinabilidad se considera cumplido tanto
si el objeto se encuentra determinado en todos sus extremos, como si su concreción se
produce conforme a criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin
necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11
de abril de 2013, n.º 221/2013)’”
Asimismo, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que se
prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje al
arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
A más abundamiento, el derecho comparado y las más recientes codificaciones
(Arts. 1164 y 1165 CC Francés y Convenios internacionales) se orientan en un sentido
que se considera “superación del mito del tabú de la determinación unilateral del objeto y
del precio” y del “tabú del arbitrio de parte”; de modo que, modernamente, la insistencia
en la determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio,
así como la aversión a su determinación unilateral han disminuido muy notablemente,
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos”.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47271
B) Segunda Concurrencia En la opción se prevé la posibilidad de imputar al precio
de compraventa las cantidades y que este acto defrauda el derecho de titulares
posteriores de gravámenes que se constituyen sobre la finca. Cuando se constituye el
derecho de opción, lo único cierto es que sólo existe un gravamen y que es una hipoteca
y que éste tiene la preferencia de pago en caso y como así ha sido de ejercer el derecho
de opción.
Esta carga hipotecaria ha sido cancelada por mi representada y ha pagado la suma
de 48.965,00 €, conforme se acredita con el Certificado de Saldo otorgado por la entidad
acreedora y quien ha solicitado la cancelación de la anotación marginal al Juzgado Civil
que la ejecutaba, habiéndose expedido el mandamiento de cancelación de la
certificación respectiva (…)
Asimismo, mi representada en cumplimiento de los criterios de la DGSJFP ha
cumplido con presentar instancias en las entidades que tienen han inscrito un embargo
de forma posterior a la opción de compra y se les ha comunicado que no existe saldo
alguno que se pueda ingresar a su favor (…)
La carta de pago otorgado con protocolo posterior a la opción de compra, no es un
acto prohibido ni lesivo a terceros, la intención es clara. Adquirir una finca.
C) En Cuanto a la notificación y requerimiento, manifiesta el Sr Registrador que no
se ha requerido por vía notarial, y que esto deriva en un motivo de calificación negativa.
El objetivo de la notificación del ejercicio por un medio fehaciente, requiere que el
cedente/vendedor tenga conocimiento real de la venta inminente de la finca que se
perfecciona con esta voluntad del optante, el cedente ya manifestó su voluntad de
transmitir la finca desde que firma la opción de compra.
La notificación por Burofax también está permitida, y existe diferentes acuerdos de la
DGSJPF que lo determinan, y a más abundamiento en el caso de autos el burofax
enviado ha sido recepcionado por el mismo cedente/vendedor tal y como consta de la
certificación que consta unido en la escritura de ejercicio. En este caso, el cedente/
vendedor no compareció, por voluntad propia, no siendo necesaria porque ya había
pactado y consentido que se realice una venta unilateral y es el ordenamiento Catalán
quien permite y legitima el ejercicio unilateral de la opción de compra, no siendo
necesaria la comparecencia del optante, quien ya ha otorgado su voluntad de transmitir
el bien objeto de adquisición, y éste es un elemento esencial de este contrato y que no
afectan de causa de nulidad alguna En ese sentido el STS de 29 de mayo de 2014
cuando expresa que “el presupuesto de la determinabilidad se considera cumplido tanto
si el objeto se encuentra determinado en todos sus extremos, como si su concreción se
produce conforme a criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin
necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11
de abril de 2013, n.º 221/2013)’”
Asimismo, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que se
prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje al
arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
A más abundamiento, el derecho comparado y las más recientes codificaciones
(Arts. 1164 y 1165 CC Francés y Convenios internacionales) se orientan en un sentido
que se considera “superación del mito del tabú de la determinación unilateral del objeto y
del precio” y del “tabú del arbitrio de parte”; de modo que, modernamente, la insistencia
en la determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio,
así como la aversión a su determinación unilateral han disminuido muy notablemente,
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos”.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
