Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6936)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47270
en garantía muy inferior al valor real, o cuando esos bienes tienen un valor superior al de
la obligación garantizada.
b) Necesidad de aplicar los procedimientos de ejecución que permiten al acreedor
ejercitar su “ius distrahendi” a la vez que protegen al deudor al procurar la obtención del
mejor precio de venta.
c) A lo que se añade que el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles
titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del “ius distrahendi”.
(Ress. de 21 y 22 de febrero y Ress 5 de septiembre de 2013). Actualmente se ha
producido una moderación acerca del pacto comisorio a partir de las Ress. de 26 de
diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, por lo que continuación comentamos:
– Deben admitirse aquellos pactos que “permitan al acreedor, ante un
incumplimiento del deudor; disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor
satisfacción de su deuda”, garantizando el equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor y evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas.
– Por ello, “podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas”, lo que exigirá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, “ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, inadmisibilidad, del pacto en cuestión”.
En definitiva, “se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o
venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un
procedimiento de valoración de este que excluya la situación de abuso para el deudor.
En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto”.
Reiteramos, no tienen relación el contrato de opción.
Por último, cabe destacar la Ress. De 27 de octubre de 2020 que nos dice:
1.º “…toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos del
documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro...”.
2.º “…Ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden –más que analizar–
enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no
exista clara y patente constatación [de que en]) la constitución de la opción de compra
haya podido haber sido pactada en función de garantía del cumplimiento de una
obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto comisorio establecida por
los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
3.ª A lo dicho ha de añadirse el claro refuerzo que supone el que “las partes –bajo
su responsabilidad y bajo fe notarial– han manifestado en el acta aportada y calificada, y
en la que paladinamente se asevera que la opción pactada “no se establece en función
de garantía y, por tanto, no constituye la vulneración del principio de prohibición del pacto
comisorio al que se refieren los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil”.
De los contratos se ha de obtener una interpretación sistemática de todas las
cláusulas del contrato como conjunto orgánico de todos los contratos acordados, entre
las partes para conseguir una finalidad económica unitaria.
Cuarto: Cantidades entregadas por cuenta de una opción antes de ejercitarse,
deducción unilteral [sic] por cálculo aproximado del importe de compra, notificación por
burofax:
A) El pago de la prima y el error de forma en la redacción de la carta de pago. En
ella se hace mención al importe recibido por el cedente/vendedor la suma de 5.000,00 €
como prima y la misma que pasa a aplicarse al precio de compra venta. Se indica
asimismo que recibe la suma de 35.900,00 € como parte del precio de compraventa.
Esto no está prohibido, y el Registrador interpreta que este importe constituye un
préstamo, que no es cierto, lo sería en todo caso que se quiere preservar y garantizar la
venta cuya opción está pactada para ejercerla dentro de un plazo de 4 años.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47270
en garantía muy inferior al valor real, o cuando esos bienes tienen un valor superior al de
la obligación garantizada.
b) Necesidad de aplicar los procedimientos de ejecución que permiten al acreedor
ejercitar su “ius distrahendi” a la vez que protegen al deudor al procurar la obtención del
mejor precio de venta.
c) A lo que se añade que el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles
titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del “ius distrahendi”.
(Ress. de 21 y 22 de febrero y Ress 5 de septiembre de 2013). Actualmente se ha
producido una moderación acerca del pacto comisorio a partir de las Ress. de 26 de
diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, por lo que continuación comentamos:
– Deben admitirse aquellos pactos que “permitan al acreedor, ante un
incumplimiento del deudor; disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor
satisfacción de su deuda”, garantizando el equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor y evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas.
– Por ello, “podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas”, lo que exigirá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, “ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, inadmisibilidad, del pacto en cuestión”.
En definitiva, “se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o
venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un
procedimiento de valoración de este que excluya la situación de abuso para el deudor.
En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto”.
Reiteramos, no tienen relación el contrato de opción.
Por último, cabe destacar la Ress. De 27 de octubre de 2020 que nos dice:
1.º “…toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos del
documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro...”.
2.º “…Ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden –más que analizar–
enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no
exista clara y patente constatación [de que en]) la constitución de la opción de compra
haya podido haber sido pactada en función de garantía del cumplimiento de una
obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto comisorio establecida por
los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
3.ª A lo dicho ha de añadirse el claro refuerzo que supone el que “las partes –bajo
su responsabilidad y bajo fe notarial– han manifestado en el acta aportada y calificada, y
en la que paladinamente se asevera que la opción pactada “no se establece en función
de garantía y, por tanto, no constituye la vulneración del principio de prohibición del pacto
comisorio al que se refieren los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil”.
De los contratos se ha de obtener una interpretación sistemática de todas las
cláusulas del contrato como conjunto orgánico de todos los contratos acordados, entre
las partes para conseguir una finalidad económica unitaria.
Cuarto: Cantidades entregadas por cuenta de una opción antes de ejercitarse,
deducción unilteral [sic] por cálculo aproximado del importe de compra, notificación por
burofax:
A) El pago de la prima y el error de forma en la redacción de la carta de pago. En
ella se hace mención al importe recibido por el cedente/vendedor la suma de 5.000,00 €
como prima y la misma que pasa a aplicarse al precio de compra venta. Se indica
asimismo que recibe la suma de 35.900,00 € como parte del precio de compraventa.
Esto no está prohibido, y el Registrador interpreta que este importe constituye un
préstamo, que no es cierto, lo sería en todo caso que se quiere preservar y garantizar la
venta cuya opción está pactada para ejercerla dentro de un plazo de 4 años.
cve: BOE-A-2025-6936
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
