Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6935)
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Falset a inscribir una sentencia dictada en procedimiento de disolución de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47260
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
nota calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 9, 17, 18, 20, 34, 36, 38 y 326
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal
Supremo de 16 de abril y 21 de octubre de 2013, 21 de noviembre de 2017 y 21 de
septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 14 de octubre de 1975, 17 de febrero de 1993, 3 de enero de 2005, 12 de
febrero de 2016 y 26 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021, 25 de octubre de 2023 y 13 de
marzo, 12 de junio y 10 de septiembre de 2024.
1. El presente recurso tiene como objeto la calificación de una instancia privada en
la que se solicita la inscripción de una sentencia dictada el día 14 de julio de 2007 por el
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Falset en el procedimiento de división de
cosa común número 415/2006. La inscripción de dicha sentencia, que ya había sido
objeto de calificación negativa en dos ocasiones anteriores sin que se hubieran
subsanado los defectos apreciados dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, determinaría la cancelación de dos inscripciones posteriores.
La finca objeto de esta documentación constaba inscrita a favor del ahora recurrente
y de su hermano por mitad, por título de donación realizada por sus padres. El día 14 de
julio de 2007 se dictó la citada sentencia de disolución del condominio que, como se ha
dicho, no accedió nunca al Registro. Con posterioridad, el día 8 de agosto de 2013 se
inscribió una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Tarragona el día 12 de
marzo de 2010 por la que se revocaba por ingratitud la donación realizada al recurrente.
El registrador fundamenta su negativa a inscribir la documentación calificada en
diferentes defectos, de los que se impugna el que ha sido calificado como insubsanable y
que consiste en el hecho de que la sentencia que ahora se pretende inscribir ha sido
dictada en un procedimiento de división de cosa común en el que no han sido parte los
actuales titulares registrales de la finca, una vez inscrita la revocación de la donación inicial.
El recurrente basa su argumentación en la consideración de que la revocación de la
donación no alcanzó a lo edificado por el donatario, a la luz de diferentes argumentos
jurídicos acerca del alcance de la accesión.
2. El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados
por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la Ley
Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
cve: BOE-A-2025-6935
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47260
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
nota calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 9, 17, 18, 20, 34, 36, 38 y 326
de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal
Supremo de 16 de abril y 21 de octubre de 2013, 21 de noviembre de 2017 y 21 de
septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 14 de octubre de 1975, 17 de febrero de 1993, 3 de enero de 2005, 12 de
febrero de 2016 y 26 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021, 25 de octubre de 2023 y 13 de
marzo, 12 de junio y 10 de septiembre de 2024.
1. El presente recurso tiene como objeto la calificación de una instancia privada en
la que se solicita la inscripción de una sentencia dictada el día 14 de julio de 2007 por el
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Falset en el procedimiento de división de
cosa común número 415/2006. La inscripción de dicha sentencia, que ya había sido
objeto de calificación negativa en dos ocasiones anteriores sin que se hubieran
subsanado los defectos apreciados dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, determinaría la cancelación de dos inscripciones posteriores.
La finca objeto de esta documentación constaba inscrita a favor del ahora recurrente
y de su hermano por mitad, por título de donación realizada por sus padres. El día 14 de
julio de 2007 se dictó la citada sentencia de disolución del condominio que, como se ha
dicho, no accedió nunca al Registro. Con posterioridad, el día 8 de agosto de 2013 se
inscribió una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Tarragona el día 12 de
marzo de 2010 por la que se revocaba por ingratitud la donación realizada al recurrente.
El registrador fundamenta su negativa a inscribir la documentación calificada en
diferentes defectos, de los que se impugna el que ha sido calificado como insubsanable y
que consiste en el hecho de que la sentencia que ahora se pretende inscribir ha sido
dictada en un procedimiento de división de cosa común en el que no han sido parte los
actuales titulares registrales de la finca, una vez inscrita la revocación de la donación inicial.
El recurrente basa su argumentación en la consideración de que la revocación de la
donación no alcanzó a lo edificado por el donatario, a la luz de diferentes argumentos
jurídicos acerca del alcance de la accesión.
2. El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados
por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la Ley
Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
cve: BOE-A-2025-6935
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Núm. 83
