Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6930)
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Alberic, por la que se deniega el inicio solicitado del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47216
realidad física, puesto que lo que se pretende es alterar la realidad física amparada por
el folio registral, existente cuando se practicó la inscripción.
Fundamentos de Derecho (defectos).
Los registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas
extrínsecas de los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción, conforme al artículo 18
de la LH. Cuando se trata de adecuar la descripción de la finca a la realidad física de la
finca, ello debe realizarse a través de los expedientes regulados en los artículos 199,
ante el registrador, o 201.1 de la LH ante el notario, con carácter alternativo.
Conforme al art. 199.1 párrafo 3.º: “La certificación gráfica aportada, junto con el acto
o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9”. Es decir, deben cumplirse
los requisitos fijados en los párrafos 5.º y 6.º del art. 9 b) de la LH, cuando dispone: “La
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre
dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible
invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los
colindantes”.
Como declaró la RDGSJFP de 6 de marzo de 2017, para que sea admisible la
denegación de un exceso acreditado mediante certificación catastral es preciso que las
dudas del registrador estén fundadas, es decir, han de estar basadas en criterios
objetivos y razonados. Es doctrina reiterada de la DGSJFP, en multitud de resoluciones,
como la de 11 de junio o 9 de julio de 2024 (por todas), las dudas pueden referirse a que
la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica
inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o
a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria.
En el presente caso, se encubre un acto de modificación de entidad hipotecaria, por
lo que no se cumplen los requisitos del art. 9 de la LH, sino que lo que parece
pretenderse es alterar la realidad física del folio registral, puesto que junto a la
rectificación de superficie, también se solicita la rectificación de los linderos de la finca,
alguno de ellos de carácter fijo, puesto que de la descripción registral de la finca no
resulta que la misma linda por su orientación Sur, con (…), como resulta de la
descripción actualizada de la finca, cuya inscripción se solicita, sino que, según Registro,
al sur linda con “tierras de la sociedad compradora”, las cuales no han sido identificadas
geográficamente por este Registrador, por lo que existen dudas sobre la identidad de la
misma o sobre la existencia de actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos
debidamente, puesto que podría estar encubriéndose la inmatriculación de una finca sin
cumplir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria y su agrupación posterior con
otra finca inscrita, acto que tiene, además, una trascendencia tributaria. Dicha actuación
excede, por tanto, del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la LH,
puesto que no se trata de rectificar un dato erróneo que en su día debió constar en el
asiento, sino que lo que debe hacerse es presentar los títulos que justifiquen la
propiedad de la porción de terreno adyacente, para su inmatriculación y posterior
agrupación. Y ello conforme a la doctrina de la RDGSJFP de 29 de septiembre de 2024,
cuando declara que para que una alteración en la realidad física de una finca pueda
trasladarse al Registro es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y que se
cumplan las exigencias legalmente previstas (licencias de división u obra nueva,
georreferenciación…). No toda alteración catastral de una finca debe trasladarse
miméticamente al Registro.
cve: BOE-A-2025-6930
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47216
realidad física, puesto que lo que se pretende es alterar la realidad física amparada por
el folio registral, existente cuando se practicó la inscripción.
Fundamentos de Derecho (defectos).
Los registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas
extrínsecas de los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción, conforme al artículo 18
de la LH. Cuando se trata de adecuar la descripción de la finca a la realidad física de la
finca, ello debe realizarse a través de los expedientes regulados en los artículos 199,
ante el registrador, o 201.1 de la LH ante el notario, con carácter alternativo.
Conforme al art. 199.1 párrafo 3.º: “La certificación gráfica aportada, junto con el acto
o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9”. Es decir, deben cumplirse
los requisitos fijados en los párrafos 5.º y 6.º del art. 9 b) de la LH, cuando dispone: “La
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre
dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible
invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los
colindantes”.
Como declaró la RDGSJFP de 6 de marzo de 2017, para que sea admisible la
denegación de un exceso acreditado mediante certificación catastral es preciso que las
dudas del registrador estén fundadas, es decir, han de estar basadas en criterios
objetivos y razonados. Es doctrina reiterada de la DGSJFP, en multitud de resoluciones,
como la de 11 de junio o 9 de julio de 2024 (por todas), las dudas pueden referirse a que
la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica
inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o
a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria.
En el presente caso, se encubre un acto de modificación de entidad hipotecaria, por
lo que no se cumplen los requisitos del art. 9 de la LH, sino que lo que parece
pretenderse es alterar la realidad física del folio registral, puesto que junto a la
rectificación de superficie, también se solicita la rectificación de los linderos de la finca,
alguno de ellos de carácter fijo, puesto que de la descripción registral de la finca no
resulta que la misma linda por su orientación Sur, con (…), como resulta de la
descripción actualizada de la finca, cuya inscripción se solicita, sino que, según Registro,
al sur linda con “tierras de la sociedad compradora”, las cuales no han sido identificadas
geográficamente por este Registrador, por lo que existen dudas sobre la identidad de la
misma o sobre la existencia de actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos
debidamente, puesto que podría estar encubriéndose la inmatriculación de una finca sin
cumplir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria y su agrupación posterior con
otra finca inscrita, acto que tiene, además, una trascendencia tributaria. Dicha actuación
excede, por tanto, del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la LH,
puesto que no se trata de rectificar un dato erróneo que en su día debió constar en el
asiento, sino que lo que debe hacerse es presentar los títulos que justifiquen la
propiedad de la porción de terreno adyacente, para su inmatriculación y posterior
agrupación. Y ello conforme a la doctrina de la RDGSJFP de 29 de septiembre de 2024,
cuando declara que para que una alteración en la realidad física de una finca pueda
trasladarse al Registro es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y que se
cumplan las exigencias legalmente previstas (licencias de división u obra nueva,
georreferenciación…). No toda alteración catastral de una finca debe trasladarse
miméticamente al Registro.
cve: BOE-A-2025-6930
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
