Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6928)
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47195
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019 y 27 de enero
de 2020, entre otras muchas).
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la
Resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la
Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28
de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un
precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar
la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del
mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas
Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el
supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Debe recordarse que también es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid.,
entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004,
20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de
febrero de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de septiembre de 2014
y 12 de diciembre de 2017) que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el
registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de
denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda
introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición de sus
argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su
derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer
adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos.
Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o
razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso
frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el
registrador.
Ahora bien, aun cuando la argumentación en que se fundamenta la calificación haya
sido expresada de modo escueto, es igualmente doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de
octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20
de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de
marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015 y 12 de diciembre de 2017, entre
otras), que cabe la tramitación del expediente si la calificación expresa suficientemente la
razón que justifica dicha negativa, de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le
ha convenido para su defensa, como ocurre en este caso.
3. De acuerdo con ello, procede resolver sobre la cuestión de fondo del asunto,
para lo que hay que tener en cuenta las cargas que gravan las fincas que son objeto de
compraventa.
Según la nota simple que se incorpora a la escritura, la finca registral 25.656 del
Registro de la Propiedad de Madrid número 29 está gravada con una condición
resolutoria, cuya cancelación por caducidad se solicita y que no presenta ningún
problema, y por una prohibición de enajenar y un derecho de adquisición preferente
redactados en los siguientes términos: «Esta finca no puede ser objeto de enajenación
en tanto no hayan transcurrido tres años desde la fecha de otorgamiento de la escritura
que se inscribe, salvo fallecimiento del adquirente. En todo caso, durante el periodo de
diez años desde la adquisición de esta finca, la primera transmisión por acto inter vivos
de la misma, de parte de ella o de la cuota indivisa, deberá ser notificada
cve: BOE-A-2025-6928
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 83
Sábado 5 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 47195
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril
de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril
y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019 y 27 de enero
de 2020, entre otras muchas).
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la
Resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la
Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28
de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un
precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar
la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del
mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas
Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el
supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Debe recordarse que también es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid.,
entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004,
20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de
febrero de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de septiembre de 2014
y 12 de diciembre de 2017) que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el
registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de
denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda
introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición de sus
argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su
derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer
adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos.
Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o
razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso
frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el
registrador.
Ahora bien, aun cuando la argumentación en que se fundamenta la calificación haya
sido expresada de modo escueto, es igualmente doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de
octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20
de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de
marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015 y 12 de diciembre de 2017, entre
otras), que cabe la tramitación del expediente si la calificación expresa suficientemente la
razón que justifica dicha negativa, de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le
ha convenido para su defensa, como ocurre en este caso.
3. De acuerdo con ello, procede resolver sobre la cuestión de fondo del asunto,
para lo que hay que tener en cuenta las cargas que gravan las fincas que son objeto de
compraventa.
Según la nota simple que se incorpora a la escritura, la finca registral 25.656 del
Registro de la Propiedad de Madrid número 29 está gravada con una condición
resolutoria, cuya cancelación por caducidad se solicita y que no presenta ningún
problema, y por una prohibición de enajenar y un derecho de adquisición preferente
redactados en los siguientes términos: «Esta finca no puede ser objeto de enajenación
en tanto no hayan transcurrido tres años desde la fecha de otorgamiento de la escritura
que se inscribe, salvo fallecimiento del adquirente. En todo caso, durante el periodo de
diez años desde la adquisición de esta finca, la primera transmisión por acto inter vivos
de la misma, de parte de ella o de la cuota indivisa, deberá ser notificada
cve: BOE-A-2025-6928
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