BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47194

concatenados o enlazados entre sí, de tal modo que el titular actual sea el adquirente de
ayer y el transmitente de mañana. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no puede
constituir, por las razones ya expresadas, el fundamento de derecho de la calificación
negativa de la escritura de compraventa, ya que el dominio de la finca vendida figura
inscrito a nombre del vendedor o transmitente.
Esa previa inscripción a favor del transmitente es lo único que exige el artículo 20 de
la Ley Hipotecaria, respecto del cual se hace en la calificación registral una cita rutinaria,
sin justificar la razón por la que ese precepto legal que se menciona es de aplicación a la
escritura calificada y sin aclarar en modo alguno el Registrador de la Propiedad la
interpretación que se hace del citado artículo 20 de La Ley Hipotecaria. Por todo ello, el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria no puede ser el fundamento jurídico de la calificación
registral negativa de la escritura, debiendo revocarse dicha calificación por la evidente
falta de motivación jurídica.»
V
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificándose en su nota y elevó el
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 103 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 19 bis, 20, 26, 27
y 82 de la Ley Hipotecaria; 145 y 353 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 y 20 de diciembre de 2013,
18 de febrero, 19 de marzo y 28 de octubre de 2014, 7 de julio y 9 de agosto de 2016, 21
de noviembre de 2018, 1 de marzo y 5 de noviembre de 2019 y 27 de enero, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
febrero de 2020, 13 y 16 de marzo de 2022, 4 de mayo, 22 de junio y 11 de octubre
de 2022, 18 de enero de 2023, 12 de noviembre de 2024.
1. Mediante escritura de compraventa autorizada por el notario de Madrid, don
Norberto González Sobrino, en fecha 6 de septiembre de 2024, con número de
protocolo 2.044, don J. G. C. y doña B. M. P. S., transmitieron a don G. F. L. y doña M. A.
M. la propiedad de la finca registral 25.656 del Registro de la Propiedad de Madrid
número 29, junto con la copropiedad en proindiviso que le correspondía como anejo
inseparable de 1/152 parte del elemento 158 de la división horizontal, destinado a
aparcamiento, finca 25.677; solicitándose la cancelación por caducidad de la condición
resolutoria que las gravaba.
El registrador suspendió la inscripción de la compraventa porque «no consta la previa
cancelación de la prohibición de enajenar que consta en la inscripción tercera de la finca.
Fundamentos de derecho: Artículo 20 de la Ley Hipotecaria».
El notario autorizante recurrió amparándose, resumidamente, en la falta de
motivación suficiente de la calificación, en que la prohibición de enajenar había quedado
extinguida por el transcurso del plazo por el que fue estipulada, en que un derecho de
adquisición preferente no puede equipararse con una prohibición de disponer y no puede
impedir el acceso al Registro de una compraventa y en que el precepto en que se
fundamenta la calificación del registrador se refiere al principio de tracto sucesivo, que sí
se respeta en el presente caso al constar inscrito el dominio de la finca vendida a
nombre del transmitente.
2. Respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de
la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la
cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, conforme a los
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también
una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el
interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los

cve: BOE-A-2025-6928
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Núm. 83