BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47193

posible derecho de preferente adquisición (tanteo o retracto) que pueda figurar inscrito a
favor de una persona o entidad.
Una cosa es una prohibición de enajenar, que impide al titular de un derecho
disponer válidamente de él, y otra muy distinta es un derecho de preferente adquisición,
que permite al titular del derecho disponer del mismo y realizar una válida transmisión de
su derecho, aunque sin perjuicio de que el titular del derecho de tanteo o de retracto
pueda adquirirlo de modo preferente sin que ello afecte a la validez de la transmisión o
venta realizada.
Un derecho de preferente adquisición no afecta a la validez de la transmisión que
pueda hacer el titular de una finca. La venta será válida, aunque no se haya hecho por el
vendedor la notificación de su decisión de vender o de la venta efectivamente realizada.
La existencia de un derecho de tanteo o de retracto no impide la inscripción en el
Registro de la Propiedad de la venta válidamente realizada, tal como reconoce el
artículo 1524 del Código Civil.
De la información facilitada por el Registro de la Propiedad número 29 de Madrid
acerca de las cargas de la finca objeto de la escritura de compraventa calificada no
resulta que el derecho de preferente adquisición inscrito deba impedir la inscripción de la
compraventa en el Registro de la Propiedad.
En relación a la información registral facilitada por el Registrador, se pone de
manifiesto que el Registro de la Propiedad número 29 de Madrid, el día 15 de julio
de 2024, había facilitado a los interesados en esta operación otra nota simple en la que
no figuraba información alguna acerca de ninguna prohibición de enajenar inscrita ni
acerca de ningún derecho de preferente adquisición inscrito en el Registro. Se
acompaña a este recurso copia de esa nota registral expedida por el mismo Registro de
la Propiedad número 29 de Madrid que difiere sustancialmente, cuanto a las cargas, de
las que constan en la nota registral que fue la facilitada al Notario el mismo día del
otorgamiento de la escritura de compraventa calificada. La diferencia entre ambas notas
registrales pone de manifiesto que el Registro de la Propiedad número 29 de Madrid
facilitó en una de esas notas una información inexacta de las cargas de la finca.
En todo caso, dada la diferencia conceptual entre una prohibición de enajenar y un
derecho de preferente adquisición, debe llegarse a la conclusión de que, dados los
términos de la calificación registral recaída, un derecho de preferente adquisición que
pueda estar inscrito en el Registro de la Propiedad no puede ser el hecho que impida la
inscripción de la escritura calificada, ya que según la propia calificación registral recaída
el único hecho que impide la inscripción de la escritura es una prohibición de enajenar no
cancelada, no un derecho de adquisición preferente que pueda estar inscrito a favor de
un tercero.
Séptimo.–Si la Dirección General entendiere que el no constar la previa cancelación
de la prohibición de enajenar fuere un hecho que debe impedir la inscripción de la
escritura calificada o si se equiparare una prohibición de enajenar extinguida por haber
transcurrido el plazo de su duración con un derecho de preferente adquisición que
pudiera estar inscrito a favor de un tercero, el Notario que interpone este recurso hace
constar que el fundamento de derecho alegado en la calificación registral negativa
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no puede ser el fundamento que impida la inscripción.
El dominio de la finca que se vende y se transmite en la escritura calificada figura
inscrito a nombre del vendedor o transmitente, por lo que no hay problema alguno que
pueda derivarse en relación a la inscripción de la compraventa de lo establecido en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el denominado principio de tracto sucesivo
con el que se procura que en el folio registral de cada finca figure su completo historial
jurídico y que, por lo tanto, los sucesivos titulares del dominio o del derecho real se
sucedan los unos a los otros.
Esta regla es lo que se conoce en el Derecho Registral con el nombre de principio de
tracto sucesivo, que exige que los actos de transmisión y adquisición de derechos
inscritos formen en el Registro una cadena perfecta, sin solución de continuidad,
procurando que los sucesivos actos inscribibles relativos a una finca figuren

cve: BOE-A-2025-6928
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Núm. 83