BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47330

haciéndolo esta última al norte con la parcela 302 y al este con la parcela 41; y que el
hecho de que la registral 5.609 tenga una cabida registral superior a la catastral atribuida
a la parcela 299 con la que se afirma su correspondencia no debe impedir la
inmatriculación pretendida, pues en todo caso la descripción de esta última coincide
exactamente con la parcela catastral con la que se corresponde, esto es, la parcela 40
del polígono 5.
2. El artículo 198 de la Ley Hipotecaria enumera todos los procedimientos o
expedientes para lograr la concordancia del Registro con la realidad física y jurídica
extrarregistral, entre los que se encuentran el de la inscripción de la representación
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria (artículo 198.1.º) y el de la inmatriculación de las fincas no inscritas a
favor de persona alguna (artículo 198.5.º), la cual puede lograrse de diversas formas,
como la del doble título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso, solicitándose la inmatriculación de una finca por la vía del
artículo 205, debe aplicarse lo dispuesto en el mismo. En su primer párrafo dispone:
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
3. Continúa disponiendo el artículo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas
fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas». Con base en
este inciso, la registradora suspende la inmatriculación solicitada por entender que la
finca a inmatricular, que se corresponde con la parcela 18138A005000400000WT es
colindante con la parcela 18138A005002990000WK, que se corresponde con la
registral 5.609, titularidad del Ayuntamiento de Montejícar y porque la citada
registral 5.609 cuenta con una cabida inscrita de 1.852.280 metros cuadrados, mientras
que la superficie catastral atribuida a la parcela 299 del polígono 5 es de 1.842.165
metros cuadrados, inferior a aquélla.
Sin embargo, consultada la cartografía catastral, la finca a inmatricular, que se
corresponde con la parcela 40 del polígono 5 no linda con la parcela 299 del mismo
polígono, sino que lo hace, al oeste, con la parcela 302 y al suroeste con la parcela 41
del citado polígono 5. Es más, la finca a inmatricular tiene una superficie 23.710 metros
cuadrados, mientras que la diferencia de cabida existente entre la que consta inscrita en
el Registro como superficie de la registral 5.609 y la atribuida en Catastro a la parcela
con la que se afirma su correspondencia (parcela 299) es de 10.115 metros cuadrados,
siendo sensiblemente inferior a aquélla cuya inmatriculación se pretende.
A mayor abundamiento, del historial registral de la finca 5.609 resulta su colindancia,
al este, con las parcelas números 384, 348 y 367 al 397 del antiguo Catastro de Rústica,
sin que conste que se haya solicitado certificado de correspondencia entre éstas y las
nuevas parcelas a Catastro o al Ayuntamiento de Montejícar.
4. Las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de octubre y 22 de noviembre
de 2022 declararon en su fundamento de Derecho segundo que «no sólo es
perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga,
no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca
que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea
parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales
dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Ciertamente, dicho artículo, según su
encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda
inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de
evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a

cve: BOE-A-2025-6941
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