Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6852)
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 3 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46914
opción de compra. En tal supuesto, para que se entienda perfeccionada la compraventa,
será necesario que se pague el precio de forma simultánea, lo que se hará del modo
siguiente: En cuanto al resto del precio de la compra, es decir, la cantidad de cincuenta y
seis mil euros (56.000,00 €) coincidente con el importe pendiente de amortizar del
préstamo con garantía hipotecaria que gravan las fincas 1 y 2, y a que se ha hecho
mención en el apartado de cargas, la retendrá la parte compradora en su poder, con el
fin de hacer frente al pago del mismo, asumiendo la condición de parte deudora en el
citado préstamo, solicitando de la Entidad Acreedora libere al primitivo deudor de su
responsabilidad en cuanto al pago de dicho préstamo (…) El resto del precio, se
consignará a favor de la concedente».
– Que los concedentes podrían dejar sin efecto la opción si se cumplía la siguiente
condición resolutoria: «Que antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue una escritura
donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de compra, y a la
vez devuelva el precio de la opción de compra o arras por las cuantías que se han
acordado en los párrafos anteriores».
Y, además, que los optantes podrían inscribir la escritura de ejercicio de opción de
compra formalización de la compraventa, manifestando que los concedentes «no han
cumplido la condición resolutoria de la opción de compra, y no conste en el Registro de
la Propiedad al menos el asiento de presentación de la escritura que acreditara el
cumplimiento de la condición resolutoria. La finca no podrá tener cargas posteriores a las
que constan en la presente escritura. Si el concedente suscribiere cargas posteriores
será causa de ejecución de la opción minorándose el importe de venta aquí acordado en
el importe de la carga suscrita con posterioridad a este acto por el concedente. Del
mismo modo también será causa de ejecución de la opción antes del plazo aquí
acordado el impago de dos cuotas de la hipoteca que actualmente grava la finca».
Se deniega la calificación en base a los siguientes defectos:
– No se establece la proporción en la que se adquiere por los optantes, el
mencionado derecho de opción, contraviniendo el artículo 54 del Reglamento
Hipotecario.
– El derecho de opción pactado, lejos de su contenido real típico, aun cuando las
partes así lo quieren vestir, tiene una causa completamente distinta, siendo en realidad
un derecho en función de garantía; como lo demuestra que el plazo de la opción de 15
meses (hasta el día 10 de octubre de 2025) no puede ejercitarse hasta el día 1 de julio
de 2025, lo que es completamente anómalo, como ya puso de manifiesto, en caso
similar, la muy reciente Resolución de esta Dirección General de 9 de setiembre
de 2024. Y porque es evidente que, si hay un plazo de un año en el que la opción no
puede ejercitarse, y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando
contablemente lo que teóricamente habría de deducir (del teórico precio a pagar); lo que
haya entregado antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos
y que se alejan de la operativa propia y función económico social de una opción de
compra), es que la opción queda desactivada si, antes del «dies a quo» para ejercitar la
opción (pues antes el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo
que haya anticipado al concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que
se garantiza con la opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y
liquida, incluso a su buen criterio, lo abonado previamente al concedente).
– Además, se sujeta a una condición resolutoria que, lejos de proponer una
verdadera garantía de un derecho pactado, no es más que una nueva constatación de la
función de garantía de la propia opción otorgada, ya que la misma se ejercita, no por la
ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento desencadenara la
resolución; sino que, como literalmente se dice, los concedentes la podrían dejar sin
efecto si «(…) Antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue una escritura donde
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de compra (...)»; de
donde se deduce que la mera voluntad de una de las partes puede dejar sin efecto lo
cve: BOE-A-2025-6852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46914
opción de compra. En tal supuesto, para que se entienda perfeccionada la compraventa,
será necesario que se pague el precio de forma simultánea, lo que se hará del modo
siguiente: En cuanto al resto del precio de la compra, es decir, la cantidad de cincuenta y
seis mil euros (56.000,00 €) coincidente con el importe pendiente de amortizar del
préstamo con garantía hipotecaria que gravan las fincas 1 y 2, y a que se ha hecho
mención en el apartado de cargas, la retendrá la parte compradora en su poder, con el
fin de hacer frente al pago del mismo, asumiendo la condición de parte deudora en el
citado préstamo, solicitando de la Entidad Acreedora libere al primitivo deudor de su
responsabilidad en cuanto al pago de dicho préstamo (…) El resto del precio, se
consignará a favor de la concedente».
– Que los concedentes podrían dejar sin efecto la opción si se cumplía la siguiente
condición resolutoria: «Que antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue una escritura
donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de compra, y a la
vez devuelva el precio de la opción de compra o arras por las cuantías que se han
acordado en los párrafos anteriores».
Y, además, que los optantes podrían inscribir la escritura de ejercicio de opción de
compra formalización de la compraventa, manifestando que los concedentes «no han
cumplido la condición resolutoria de la opción de compra, y no conste en el Registro de
la Propiedad al menos el asiento de presentación de la escritura que acreditara el
cumplimiento de la condición resolutoria. La finca no podrá tener cargas posteriores a las
que constan en la presente escritura. Si el concedente suscribiere cargas posteriores
será causa de ejecución de la opción minorándose el importe de venta aquí acordado en
el importe de la carga suscrita con posterioridad a este acto por el concedente. Del
mismo modo también será causa de ejecución de la opción antes del plazo aquí
acordado el impago de dos cuotas de la hipoteca que actualmente grava la finca».
Se deniega la calificación en base a los siguientes defectos:
– No se establece la proporción en la que se adquiere por los optantes, el
mencionado derecho de opción, contraviniendo el artículo 54 del Reglamento
Hipotecario.
– El derecho de opción pactado, lejos de su contenido real típico, aun cuando las
partes así lo quieren vestir, tiene una causa completamente distinta, siendo en realidad
un derecho en función de garantía; como lo demuestra que el plazo de la opción de 15
meses (hasta el día 10 de octubre de 2025) no puede ejercitarse hasta el día 1 de julio
de 2025, lo que es completamente anómalo, como ya puso de manifiesto, en caso
similar, la muy reciente Resolución de esta Dirección General de 9 de setiembre
de 2024. Y porque es evidente que, si hay un plazo de un año en el que la opción no
puede ejercitarse, y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando
contablemente lo que teóricamente habría de deducir (del teórico precio a pagar); lo que
haya entregado antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos
y que se alejan de la operativa propia y función económico social de una opción de
compra), es que la opción queda desactivada si, antes del «dies a quo» para ejercitar la
opción (pues antes el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo
que haya anticipado al concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que
se garantiza con la opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y
liquida, incluso a su buen criterio, lo abonado previamente al concedente).
– Además, se sujeta a una condición resolutoria que, lejos de proponer una
verdadera garantía de un derecho pactado, no es más que una nueva constatación de la
función de garantía de la propia opción otorgada, ya que la misma se ejercita, no por la
ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento desencadenara la
resolución; sino que, como literalmente se dice, los concedentes la podrían dejar sin
efecto si «(…) Antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue una escritura donde
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de compra (...)»; de
donde se deduce que la mera voluntad de una de las partes puede dejar sin efecto lo
cve: BOE-A-2025-6852
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