BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46915

pactado, contraviniendo principios tan básicos como el del artículos 1255 y 1256 del
Código Civil.
– Que la propia dinámica establecida en la escritura nos da, de nuevo, una pista más
de que la verdadera voluntad de las partes no es conceder una opción, sino un derecho
en función de garantía, cuando se determinan los precios de compraventa de los
distintos bienes objeto de opción, y se establece entre otras consideraciones que «(...) la
finca no podrá tener cargas posteriores a las que constan en la presente escritura», ya
que eso es causa de ejecución de la opción. Y la misma aseveración consta dentro del
otorgan tercero de condición resolutoria; lo que es totalmente improcedente para un
derecho de opción inscrito que como tal funcione ya que como señala esta Dirección
General en la Resolución antes citada.
No se recurre por el notario autorizante el defecto basado en la contravención del
artículo 54 del Reglamento Hipotecario, y sí el resto de la nota, argumentándose:
– La caracterización del negocio jurídico que se efectúa en el título calificado, como
constitución de un derecho en función de garantía, es claramente errónea, ya que en la
escritura se expresa con total sinceridad y absoluta claridad la causa concreta del
contrato; si una vez convenida la compraventa del inmueble, se constata la insuficiencia
del precio ofrecido para la parte vendedora y la posibilidad de obtener uno mejor en un
momento posterior.
El mecanismo introducido al efecto busca garantizar la posibilidad de obtener ese
precio más favorable para la parte vendedora, junto con la de culminar la adquisición
para la compradora en caso de que no se consiga. Y se considera que la figura
contractual que mejor encaja para dichos fines en la del contrato de opción de compra,
caracterizado por establecer un derecho de adquisición futura, a ejercer necesariamente
en un plazo determinado, para la parte optante y futura compradora, junto con la
posibilidad de que la concedente y futura vendedora obtenga cómo contraprestación al
efecto un desembolso inicial, susceptible de ser aplicado al precio a pagar al final.
– Siempre al amparo de la regla de libertad de pactos, el precio de la opción se
vincula con el de la compraventa futura, y se le da así no sólo el carácter y efectos de
anticipo del precio final, sino también el de arras o señal; tanto para el caso de que al
final se obtenga ese mejor precio y no se llegue a ejecutar la opción, con la subsiguiente
obligación de restitución, cómo para el supuesto en que sí que se culmine la
compraventa inicialmente prevista, y se puedan aplicar dichas arras al precio de la
misma. Dicha cantidad se incrementa con otra en concepto también de anticipo, y el
importe total de ambas se entrega en el momento del otorgamiento, especificándose con
toda transparencia que el destino de las mismas es en parte el de pagar ciertos gastos
generados por la operación.
No hay, pues, financiación encubierta alguna ni elusión de ningún mecanismo de
ejecución al efecto tipificado. La intención de las partes queda paladinamente expresada
en el texto de la escritura, y las disposiciones en ella contenidas se ajustan a dichos fines
sin subvertir regla legal alguna.
– Del precio de venta sólo se pueden deducir las cantidades efectivamente
desembolsadas previamente, es decir, el precio de la opción y arras y los anticipos, todo
lo cual se integra perfectamente en la operativa propia de una opción de compra y
carece en absoluto del carácter de «heterogeneidad» empleado en la resolución de
referencia.
«Del mismo modo, si los concedentes ejercen su derecho a desistir de la operación
por haberse cumplido la condición pactada, al haber obtenido un precio superior, habrán
de reembolsar el duplo de la parte entregada en concepto de arras, lo cual no es sino la
aplicación exacta de lo que al respecto se establece con carácter general en el
artículo 1.454 del vigente Código Civil. No puede detectarse entonces ningún indicio de
una “función de garantía” encubierta, ya que todas las estipulaciones relativas al precio,
su entrega y su eventual restitución están plenamente integradas dentro de la mecánica
habitual de los contratos traslativos del dominio sin que, a diferencia del caso estudiado

cve: BOE-A-2025-6852
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Núm. 82