Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6852)
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 3 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
16 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46916
en la Resolución de 9 de septiembre pasado, se incluyan conceptos que pudieran
calificarse de “heterogéneos” al efecto.»
– En la calificación recurrida, se reprocha también la sujeción del contrato a una
condición resolutoria, lo cual considera implica una nueva constatación de esa “función
de garantía” a la que atribuye la verdadera esencia del contrato escriturado; y se basa
para ello en que tal condición no depende de un suceso futuro e incierto, sino de la mera
voluntad de una de las partes, lo que entiende contraviene los artículos 1255 y 1256 del
Código Civil. Alega el recurrente la Resolución del Centro Directivo de 15 [así en el
recurso, aunque ha de referirse al día 14] de diciembre de 2023, donde se estudia una
cláusula idéntica. Planteada así la viabilidad de la condición pactada, en dicho supuesto
la Dirección General reconoce el carácter mixto de la misma, invocando su propia
doctrina y la del Tribunal Supremo al respecto.
Alega también que la condición es dependiente, tanto de la voluntad de uno de los
contratantes cómo de la producción de un hecho incierto o avatar externo, concluyendo
en que no desfigura la naturaleza del derecho de opción y en que se basa en un hecho
objetivo, que depende del mercado inmobiliario, desestimando en consecuencia el
defecto en dicho caso planteado, lo cual se solicita aquí también por las mismas
razones.
– que ninguna norma impide que se establezca la exigencia de que no se hayan
constituido nuevas cargas sobre el inmueble al momento de ejercitar la opción, y que de
existir éstas, las mismas deban ser cuantificadas y resulten aseguradas con el posible
sobrante del precio de la venta, ello no impide que su mera existencia pueda ser un
obstáculo para los intereses del optante, dados los múltiples inconvenientes que la
misma puede suponer en el mercado. Nada obsta entonces para que, en uso de su
voluntad libremente ejercida, los interesados opten por evitar esa posibilidad mediante
un pacto expreso al respecto. Y nada permite presumir tampoco que dicha convención
«destape» la existencia de una garantía encubierta.
Estando el derecho del optante inscrito con carácter prioritario en el Registro de la
Propiedad, nada le pueden hacer temer los actos posteriores del concedente sobre el
inmueble; la interdicción de las cargas posteriores es una mera prevención, que no altera
en absoluto el entramado contractual pactado, ni desvirtúa el carácter genuino de la
opción objeto del mismo.
2. Así las cosas, y no recurriéndose el primero de los defectos de la nota de
calificación, la cuestión se centra de nuevo en la problemática de las opciones de
compra y su relación con el pacto comisorio (posible función de garantía de aquellas).
Aclarar, también, que no procede el examen y análisis otras cuestiones que pudieran
plantearse la vista del redactado de la escritura, toda vez que esta Resolución ha de
limitarse a analizar el estricto contenido de la nota de calificación (en lo que es objeto de
recurso).
Respecto de esta última cuestión (la prohibición del citado pacto), ha de recordarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid., por
ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero y 27 de octubre
de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12
y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, y
posteriores relacionadas en los «Vistos», siendo de especial relevancia esta última, por
su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de operaciones), que el Código
Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en
caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes
dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008): «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
cve: BOE-A-2025-6852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46916
en la Resolución de 9 de septiembre pasado, se incluyan conceptos que pudieran
calificarse de “heterogéneos” al efecto.»
– En la calificación recurrida, se reprocha también la sujeción del contrato a una
condición resolutoria, lo cual considera implica una nueva constatación de esa “función
de garantía” a la que atribuye la verdadera esencia del contrato escriturado; y se basa
para ello en que tal condición no depende de un suceso futuro e incierto, sino de la mera
voluntad de una de las partes, lo que entiende contraviene los artículos 1255 y 1256 del
Código Civil. Alega el recurrente la Resolución del Centro Directivo de 15 [así en el
recurso, aunque ha de referirse al día 14] de diciembre de 2023, donde se estudia una
cláusula idéntica. Planteada así la viabilidad de la condición pactada, en dicho supuesto
la Dirección General reconoce el carácter mixto de la misma, invocando su propia
doctrina y la del Tribunal Supremo al respecto.
Alega también que la condición es dependiente, tanto de la voluntad de uno de los
contratantes cómo de la producción de un hecho incierto o avatar externo, concluyendo
en que no desfigura la naturaleza del derecho de opción y en que se basa en un hecho
objetivo, que depende del mercado inmobiliario, desestimando en consecuencia el
defecto en dicho caso planteado, lo cual se solicita aquí también por las mismas
razones.
– que ninguna norma impide que se establezca la exigencia de que no se hayan
constituido nuevas cargas sobre el inmueble al momento de ejercitar la opción, y que de
existir éstas, las mismas deban ser cuantificadas y resulten aseguradas con el posible
sobrante del precio de la venta, ello no impide que su mera existencia pueda ser un
obstáculo para los intereses del optante, dados los múltiples inconvenientes que la
misma puede suponer en el mercado. Nada obsta entonces para que, en uso de su
voluntad libremente ejercida, los interesados opten por evitar esa posibilidad mediante
un pacto expreso al respecto. Y nada permite presumir tampoco que dicha convención
«destape» la existencia de una garantía encubierta.
Estando el derecho del optante inscrito con carácter prioritario en el Registro de la
Propiedad, nada le pueden hacer temer los actos posteriores del concedente sobre el
inmueble; la interdicción de las cargas posteriores es una mera prevención, que no altera
en absoluto el entramado contractual pactado, ni desvirtúa el carácter genuino de la
opción objeto del mismo.
2. Así las cosas, y no recurriéndose el primero de los defectos de la nota de
calificación, la cuestión se centra de nuevo en la problemática de las opciones de
compra y su relación con el pacto comisorio (posible función de garantía de aquellas).
Aclarar, también, que no procede el examen y análisis otras cuestiones que pudieran
plantearse la vista del redactado de la escritura, toda vez que esta Resolución ha de
limitarse a analizar el estricto contenido de la nota de calificación (en lo que es objeto de
recurso).
Respecto de esta última cuestión (la prohibición del citado pacto), ha de recordarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid., por
ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero y 27 de octubre
de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12
y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, y
posteriores relacionadas en los «Vistos», siendo de especial relevancia esta última, por
su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de operaciones), que el Código
Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en
caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes
dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008): «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
cve: BOE-A-2025-6852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
