BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46911

No puede detectarse entonces ningún indicio de una “función de garantía”
encubierta, ya que todas las estipulaciones relativas al precio, su entrega y su eventual
restitución están plenamente integradas dentro de la mecánica habitual de los contratos
traslativos del dominio sin que, a diferencia del caso estudiado en la Resolución de 9 de
septiembre pasado, se incluyan conceptos que pudieran calificarse de “heterogéneos” al
efecto.
En segundo lugar, en la calificación aquí recurrida se reprocha también la sujeción
del contrato a una condición resolutoria, lo cual considera implica una nueva
constatación de esa “función de garantía” a la que atribuye la verdadera esencia del
contrato escriturado. Se basa para ello en que tal condición no depende de un suceso
futuro e incierto sino de la mera voluntad de una de las partes, lo que entiende
contraviene los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil.
Pero estas afirmaciones ya no encuentran apoyo en el texto de la antes citada
resolución de 9 de diciembre pasado. Por eso, hay que traer aquí a colación otra, del
mismo Centro Directivo, de 15 de diciembre de 2.023, donde se estudia una cláusula
idéntica. Planteada así la viabilidad de la condición pactada, en dicho supuesto la
Dirección General reconoce el carácter mixto de la misma, invocando su propia doctrina
y la del Tribunal Supremo al respecto. Considera así que la condición es dependiente,
tanto de la voluntad de uno de los contratantes cómo de la producción de un hecho
incierto o avatar externo, concluyendo en que no desfigura la naturaleza del derecho de
opción y en que se basa en un hecho objetivo, que depende del mercado inmobiliario,
desestimando en consecuencia el defecto en dicho caso planteado, lo cual se solicita
aquí también por las mismas razones.
El siguiente punto de la nota de calificación estudia la mención que se hace en el
clausulado a una vinculación de la ejecución de la opción pactada al hecho de que la
finca objeto de la misma no tenga cargas posteriores. Considera que esto es “totalmente
improcedente” y, retomando el criterio de la resolución de 9 de septiembre pasado,
estima que supone otro indicio de que la verdadera voluntad de las partes es la de
establecer un “derecho en función de garantía”.
Para justificar tal aserto transcribe literalmente otros dos párrafos de la indicada
resolución. Pero los mismos no son aplicables a este caso, pues en realidad lo que
hacen es completar el párrafo que figura en dicha resolución de 9 de diciembre y que ya
ha sido traído a colación aquí previamente, en el primer punto de este recurso, al
comentar lo relativo a la fijación de un plazo suspensivo para el ejercicio de la opción.
Así, en dichos párrafos se hace referencia a la relación entre la prioridad registral de
los asientos inscritos y el derecho de opción, por lo que el ejercicio de este último
provocaría la cancelación de los asientos posteriores a su inscripción, con el necesario
depósito, en su caso, de las cantidades correspondientes a los titulares de dichos
asientos posteriores. Y allí se reprocha a la escritura objeto de la misma la falta de una
prevención para determinar la cuantía y titularidad de dichos derechos, lo cual entiende
se deja a lo que denomina “buen criterio” del propio optante.
Pero no consta que ni en la escritura ni en la nota de calificación de la misma que
fueron objeto de dicha resolución de 9 de septiembre pasado aparezca ninguna mención
a una posible condición resolutoria. Lo que sí resulta que el comentario al respecto que
allí hace el Centro Directivo responde a ciertas alegaciones formuladas en el recurso que
dio origen a esa misma resolución antes indicada, que desestima precisamente por la
existencia de ese mecanismo legal de “purga” de los asientos posteriores antes indicado.
Por eso, el contenido de los párrafos transcritos en la nota de calificación no es
aplicable a la escritura objeto de este recurso. Es evidente que ninguna norma impide
que se establezca la exigencia de que no se hayan constituido nuevas cargas sobre el
inmueble al momento de ejercitar la opción. Que, de existir estas, las mismas deban ser
cuantificadas y resulten aseguradas con el posible sobrante del precio de la venta, no
impide que su mera existencia pueda ser un obstáculo para los intereses del optante,
dados los múltiples inconvenientes que la misma puede suponer en el mercado. Nada
obsta entonces para que, en uso de su voluntad, libremente ejercida, los interesados

cve: BOE-A-2025-6852
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Núm. 82