Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6852)
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 3 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46910
le da así no sólo el carácter y efectos de anticipo del precio final, sino también el de arras
o señal. Y ello tanto para el caso de que al final se obtenga ese mejor precio y no se
llegue a ejecutar la opción, con la subsiguiente obligación de restitución, cómo para el
supuesto en que sí que se culmine la compraventa inicialmente prevista, y se puedan
aplicar dichas arras al precio de la misma.
Dicha cantidad se incrementa con otra en concepto también de anticipo, y el importe
total de ambas se entrega en el momento del otorgamiento, especificándose con toda
transparencia que el destino de las mismas es en parte el de pagar ciertos gastos
generados por la operación.
No hay, pues, financiación encubierta alguna ni elusión de ningún mecanismo de
ejecución al efecto tipificado. La intención de las partes queda paladinamente expresada
en el texto de la escritura, y las disposiciones en ella contenidas se ajustan a dichos fines
sin subvertir regla legal alguna.
Frente a estas consideraciones, la calificación aquí recurrida considera, en primer
lugar, que el texto en cuestión es “completamente anómalo”, ya que introduce un plazo
hasta el transcurso del cual no se puede ejercitar la opción. Y ello a pesar de que dicha
posibilidad está plenamente admitida para todos los contratos en el artículo 1.125 del
Código Civil y el 14 del Reglamento Hipotecario.
Manifiesta apoyarse en la indicada resolución de la propia Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, donde se estudia un supuesto determinado, en el cual
el Centro Directivo considera que, en efecto, el derecho de opción allí pactado pretende
en realidad garantizar una financiación encubierta y eludir el mecanismo de ejecución
legalmente previsto.
Para justificar la aplicación de la doctrina allí citada, cita textualmente determinadas
partes del texto de esta que considera aplicables al caso.
Sin embargo, las citas que trae a colación se refieren, cómo es lógico, al supuesto
concretamente examinado en dicha resolución, y no se corresponden con el contenido
de la escritura calificada.
En efecto, la anomalía expresada se refiere a la determinación de un plazo hasta el
transcurso del cual no se puede ejercitar la opción. Considera entonces aplicable al caso
la declaración que transcribe de dicha resolución, en el sentido de que, cuando para
ejecutar el derecho pactado, llegada la fecha de ejercicio del mismo, esto habría de
hacerse “ajustando contablemente lo que teóricamente habría de deducir, del teórico
precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente, por una serie de conceptos
heterogéneos y que se alejan de la operativa propia y función económico y social de una
opción de compra”. Con la conclusión de que la opción quedaría “desactivada” si “antes”
del “dies a quo” para ejercitarla, “el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado
al concedente”.
Pues bien, es cierto que, según resulta de su texto, en la escritura objeto de la
indicada resolución se habían previsto una serie de conceptos susceptibles de generar
una minoración en el precio de venta pactado, tales como ciertas cantidades retenidas
para cancelar cargas existentes, deudas con la comunidad de propietarios o Impuestos
de Bienes Inmuebles, llegando incluso a incluir “cuantas cantidades reciba la parte
vendedora/cedente desde la formalización”.
Sin embargo, en la operación que es objeto del presente recurso no existen
prevenciones similares. Del precio de venta sólo se pueden deducir las cantidades
efectivamente desembolsadas previamente, es decir, el precio de la opción y arras y los
anticipos, todo lo cual se integra perfectamente en la operativa propia de una opción de
compra y carece en absoluto del carácter de “heterogeneidad” empleado en la resolución
de referencia.
Del mismo modo, si los concedentes ejercen su derecho a desistir de la operación
por haberse cumplido la condición pactada, al haber obtenido un precio superior, habrán
de reembolsar el duplo de la parte entregada en concepto de arras, lo cual no es sino la
aplicación exacta de lo que al respecto se establece con carácter general en el
artículo 1.454 del vigente Código Civil.
cve: BOE-A-2025-6852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
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le da así no sólo el carácter y efectos de anticipo del precio final, sino también el de arras
o señal. Y ello tanto para el caso de que al final se obtenga ese mejor precio y no se
llegue a ejecutar la opción, con la subsiguiente obligación de restitución, cómo para el
supuesto en que sí que se culmine la compraventa inicialmente prevista, y se puedan
aplicar dichas arras al precio de la misma.
Dicha cantidad se incrementa con otra en concepto también de anticipo, y el importe
total de ambas se entrega en el momento del otorgamiento, especificándose con toda
transparencia que el destino de las mismas es en parte el de pagar ciertos gastos
generados por la operación.
No hay, pues, financiación encubierta alguna ni elusión de ningún mecanismo de
ejecución al efecto tipificado. La intención de las partes queda paladinamente expresada
en el texto de la escritura, y las disposiciones en ella contenidas se ajustan a dichos fines
sin subvertir regla legal alguna.
Frente a estas consideraciones, la calificación aquí recurrida considera, en primer
lugar, que el texto en cuestión es “completamente anómalo”, ya que introduce un plazo
hasta el transcurso del cual no se puede ejercitar la opción. Y ello a pesar de que dicha
posibilidad está plenamente admitida para todos los contratos en el artículo 1.125 del
Código Civil y el 14 del Reglamento Hipotecario.
Manifiesta apoyarse en la indicada resolución de la propia Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, donde se estudia un supuesto determinado, en el cual
el Centro Directivo considera que, en efecto, el derecho de opción allí pactado pretende
en realidad garantizar una financiación encubierta y eludir el mecanismo de ejecución
legalmente previsto.
Para justificar la aplicación de la doctrina allí citada, cita textualmente determinadas
partes del texto de esta que considera aplicables al caso.
Sin embargo, las citas que trae a colación se refieren, cómo es lógico, al supuesto
concretamente examinado en dicha resolución, y no se corresponden con el contenido
de la escritura calificada.
En efecto, la anomalía expresada se refiere a la determinación de un plazo hasta el
transcurso del cual no se puede ejercitar la opción. Considera entonces aplicable al caso
la declaración que transcribe de dicha resolución, en el sentido de que, cuando para
ejecutar el derecho pactado, llegada la fecha de ejercicio del mismo, esto habría de
hacerse “ajustando contablemente lo que teóricamente habría de deducir, del teórico
precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente, por una serie de conceptos
heterogéneos y que se alejan de la operativa propia y función económico y social de una
opción de compra”. Con la conclusión de que la opción quedaría “desactivada” si “antes”
del “dies a quo” para ejercitarla, “el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado
al concedente”.
Pues bien, es cierto que, según resulta de su texto, en la escritura objeto de la
indicada resolución se habían previsto una serie de conceptos susceptibles de generar
una minoración en el precio de venta pactado, tales como ciertas cantidades retenidas
para cancelar cargas existentes, deudas con la comunidad de propietarios o Impuestos
de Bienes Inmuebles, llegando incluso a incluir “cuantas cantidades reciba la parte
vendedora/cedente desde la formalización”.
Sin embargo, en la operación que es objeto del presente recurso no existen
prevenciones similares. Del precio de venta sólo se pueden deducir las cantidades
efectivamente desembolsadas previamente, es decir, el precio de la opción y arras y los
anticipos, todo lo cual se integra perfectamente en la operativa propia de una opción de
compra y carece en absoluto del carácter de “heterogeneidad” empleado en la resolución
de referencia.
Del mismo modo, si los concedentes ejercen su derecho a desistir de la operación
por haberse cumplido la condición pactada, al haber obtenido un precio superior, habrán
de reembolsar el duplo de la parte entregada en concepto de arras, lo cual no es sino la
aplicación exacta de lo que al respecto se establece con carácter general en el
artículo 1.454 del vigente Código Civil.
cve: BOE-A-2025-6852
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