BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 82

Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46909

especifica la proporción en que los componentes de la parte optante adquieren el
derecho de opción de compra allí constituido; en segundo, que el mismo tiene una causa
diferente de su contenido real típico, siendo en realidad un derecho en función de
garantía; en tercer lugar, que queda sujeto a una condición resolutoria, que no es una
verdadera garantía de un derecho pactado; y, en cuarto lugar, que se hace constar la
prohibición de que la finca resulte a la postre con cargas posteriores diferentes a las que
constan en el momento del otorgamiento, lo cual considera improcedente para un
derecho de opción inscrito.
Se apoya al efecto en la doctrina, que estima aplicable, sentada por la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 9 de septiembre
de 2024.

En cuanto al primero de los defectos citados, se apoya en la dicción del artículo 54
del vigente Reglamento Hipotecario, cuando establece que las inscripciones de partes
indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos
matemáticos que permitan conocerla indudablemente.
Sin entrar en más consideraciones al respecto, esta omisión se puede suplir con una
rectificación del texto al amparo del artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, por lo
cual queda excluido del contenido del presente recurso, que se plantea respecto de los
restantes defectos enumerados en la nota.
Hay que centrarse entonces en la calificación respecto del negocio jurídico contenido
en la escritura de referencia, al cual se atribuye el carácter de “un derecho en función de
garantía”, lo cual entiende indica que su causa es completamente distinta al contenido
real típico del derecho de opción.
Se basa para ello en la doctrina sentada por el Centro Directivo en la resolución
indicada, donde se proscribe lo que se podría denominar cierto “enmascaramiento” de
negocios jurídicos destinados a establecer una garantía sobre una financiación, creando
una apariencia de otro contrato distinto, con el fin de evitar la aplicación de las reglas de
ejecución de dicha garantía establecidas al efecto en la ley. Y encuentra el fundamento
de la aplicación de dicha doctrina al caso controvertido en ciertas cláusulas contenidas
en la escritura, las cuales estima coincidentes con las estudiadas en la citada resolución.
Sin embargo, esa caracterización del negocio jurídico que se efectúa en el título
calificado es claramente errónea. En efecto, en la escritura se expresa con total
sinceridad y absoluta claridad la causa concreta del contrato, ya que, una vez convenida
la compraventa del inmueble, se constata la insuficiencia del precio ofrecido para la parte
vendedora, y la posibilidad de obtener uno mejor en un momento posterior, El
mecanismo introducido al efecto busca garantizar la posibilidad de obtener ese precio
más favorable para la parte vendedora, junto con la de culminar la adquisición para la
compradora en caso de que no se consiga. Y se considera que la figura contractual que
mejor encaja para dichos fines en la del contrato de opción de compra, caracterizado por
establecer un derecho de adquisición futura, a ejercer necesariamente en un plazo
determinado, para la parte optante y futura compradora, junto con la posibilidad de que la
concedente y futura vendedora obtenga cómo contraprestación al efecto un desembolso
inicial, susceptible de ser aplicado al precio a pagar al final.
Al amparo del principio de libertad contractual reconocido en el artículo 1.255 del
vigente Código Civil, y para encajar dentro de las intenciones de las partes, dicha figura
contractual queda en el caso sometida además a un plazo suspensivo inicial, durante el
cual se prevé la posibilidad de llegar a obtener ese mejor precio contemplado por las
partes, combinado con una facultad resolutoria para el comprador en caso de que al final
le convenga más prescindir de la transmisión prevista en la opción, y todo ello con las
reglas necesarias para proceder a la devolución de las prestaciones verificadas entre las
partes, en su caso.
Además, y por conveniencia de las mismas, y siempre al amparo de la regla de
libertad de pactos, el precio de la opción se vincula con el de la compraventa futura. Se

cve: BOE-A-2025-6852
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